Noi reguli pentru cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare în România. Diverse nuanțe în impozitare

Problema impozitării îngrijorează proprietarii de case care se gândesc să vândă. Indiferent dacă suma taxei depinde de timpul de proprietate și cât de mult se percepe impozitul pe vânzarea unui apartament moștenit prin moștenire - toate aceste nuanțe sunt reglementate de Codul Fiscal al Federației Ruse. Recent au apărut proprietarii de case trebuie să acorde atenție modificărilor în legislația care afectează apartamentele achiziționate în 2016.

Care este impozitul pe vânzarea unui apartament

Ca atare, termenul "impozit pe vânzarea unui apartament, imobil" nu există nici în Codul civil, nici în codurile fiscale. Astfel de operațiuni fac obiectul impozitului pe profit obișnuit. Valoarea federală pentru el este de 13%.

În ceea ce privește vânzarea de locuințe, unul dintre principalii factori este durata proprietății. După atingerea unui anumit prag de timp, nu se plătește niciun impozit pe vânzări. Această perioadă este de 3 ani pentru locuințele achiziționate înainte de 1 ianuarie 2016. Pentru locuințe, a schimbat proprietarul mai târziu - 5 ani.

Termenul de trei ani, ca excepție, este lăsat pentru următoarele categorii de bunuri imobiliare:

care a trecut prin moștenire;
primit ca cadou de la unul dintre rudele apropiate. Ca atare, conform Codului Familiei, părinții, părinții lor, nepoții, precum și frații și surorile sunt considerați;
apartamente privatizate din proprietate municipală;
primite în baza contractului de renunțare la viață.

Modificările, în afară de mandat, au afectat standardul deducerea fiscală. Suma însăși a rămas neschimbată atât pentru apartamentele vechi, cât și pentru cei care și-au schimbat proprietarul mai târziu de 1 ianuarie 2016 - 1 milion de ruble. Dar acum nu puteți specifica suma din contract mai mică de un milion și evitați complet taxele. Prețul contractului va fi acum verificat din cadastral.

Sunt luate în considerare veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare, din care se va retine taxa:

valoarea indicată în contractul de vânzare, dacă depășește valoarea cadastrală cu un coeficient de 0,7;
valoarea cadastrală, cu un coeficient de 0,7 în cazul în care depășește valoarea specificată în contract.

Atenție! Valoarea cadastrală este luată de la început anul calendaristicîn care apartamentul este de vânzare. Până în prezent, nu toate regiunile efectuează un inventar al întregului stoc de locuințe, deci este adesea pur și simplu nimic de comparat cu prețul contractului. În acest caz, contractul este luat.

Ce documente sunt necesare pentru vânzare

Însuși procesul de înregistrare a tranzacției cu orice proprietate trebuie tratat foarte atent. Aceasta se referă, de asemenea, la pachetul necesar de lucrări. Documente necesare pentru următoarele:

titlu de titlu. Acestea pot fi: schimb, cumpărare și vânzare, moștenire etc .;
certificatul de înregistrare de stat a dreptului de proprietate, care poate fi luat în Rosreestr;
actul de acceptare și de transfer al bunurilor imobile;
documentația tehnică (pașaport cadastral, informații privind reabilitarea etc.).

Atenție! Documentul central pe care va depinde baza impozabilă va fi contractul încheiat între dvs. și cumpărător. Atunci când vindeți un apartament, puteți să indicați și prețul proprietății pe care o vindeți. Acest lucru se poate face în două moduri:

prețul final pentru toate cazările;
prețul pe metru pătrat.

După cum sa menționat mai sus, în legătură cu modificările legislației, această sumă va fi comparată cu un inventar similar. Rafinați, pentru comparație, poate fi în avans. Este gratuit și disponibil, inclusiv. on-line.

Diverse nuanțe în impozitare

Va fi util să cunoaștem mai multe aspecte juridice legate de impozitele aplicabile tranzacțiilor imobiliare. Fiți atenți la unele dintre ele:

un astfel de mecanism de calcul este relevant nu numai pentru apartamentele orașului, dar și pentru case de gradinavile de țară, teren, precum și separat în apartament;
declarația de venit, în care vânzătorul efectuează această tranzacție, trebuie să fie finalizată înainte de data de 30 aprilie a anului calendaristic următor. În același timp, nu contează dacă trebuie să plătiți impozit pe această operațiune;
distribuirea veniturilor impozabile între proprietari se face pe baza acordului lor, exprimat într-o declarație comună;
dacă apartamentul vândut a fost în proprietate comună, iar valoarea vânzării a depășit un milion, atunci toate profiturile sunt împărțite în fiecare dintre co-investitorii, după care toată lumea plătește impozitul pe venitul personal;
pentru minori, în acest caz, toate plățile sunt efectuate de părinți / tutori, alți reprezentanți legali;
evitarea completării unei declarații sau plata unei taxe implică răspunderea administrativă și penală.

Atenție! Aceeași procedură de impozitare este valabilă dacă vindeți un apartament într-un fel sau altul într-o clădire nouă neterminată (vânzarea cotei dvs. de participant la construcții).

Există mai multe cazuri / modalități în care nu se ia nici un impozit pe vânzarea unui apartament. Acestea au fost create în primul rând pentru cetățenii obișnuiți, pentru care cumpărarea / vânzarea unui apartament este cel mai important eveniment și este foarte dificil să plătiți o sumă atât de mare. Acestea sunt următoarele cazuri:

apartament în posesie de mai mult de 3 ani (5 pentru achiziționate începând din 2016) (numărătoarea inversă de la înregistrarea de locuințe pe ei înșiși în Regpalat). În acest caz, nu numai că nu plătiți impozitul pe vânzarea apartamentului, ci și sunteți scutit de obligația de a declara tranzacția (acest lucru este garantat de articolele 217 și 229 Codul fiscal);
dacă apartamentul este vândut la un preț mai mic sau egal cu cel pentru care a fost cumpărat. În acest caz, mandatul nu este important. Acest drept este garantat de articolul 220 din Codul Fiscal al Federației Ruse. Documente de confirmare a prețului necesare;
valoarea vânzării este mai mică decât cea specificată deducerea proprietății. Taxele nu sunt plătite aici. Această deducere nu poate fi combinată cu deducerea de achiziție anterioară;
dacă lăsați banii primiți de la vânzarea unui apartament să cumpere o locuință nouă. Valabil numai pentru tranzacțiile de vânzare unică. perioadă fiscală. O nuanță importantă - valoarea deducerii nu trebuie să depășească 2 milioane de ruble;
cu dreptul de proprietate, puteți să le vindeți ca o proprietate separată. Deci, dacă întregul apartament este în valoare de 2,1 milioane de ruble, iar proprietarii sunt trei, atunci fiecare dintre ei își poate vinde cota de 700 mii și nu va plăti niciun impozit.

Atenție! Nu încercați să folosiți scheme de evaziune fiscală "gri", cum ar fi o subestimare trivială sau o încercare de a ascunde o tranzacție de vânzare drept cadou. Riscați nu numai să deveniți victima frauduloșilor (în acest caz va fi imposibil să vă dovediți cazul în instanță), ci și să intrați în câmpul de vedere al agențiilor de aplicare a legii.

Să vedem cum pot să evite sau să reducă la minim costurile pe care le pot avea persoanele datorită noii proceduri de impunere.

După cum probabil știți, fiecare persoană care a vândut un apartament care a fost în proprietatea sa timp de mai puțin de 3 ani trebuie să plătească impozitul pe venit de 13% din prețul de vânzare. Deci, până la 1 ianuarie 2016, de acum înainte, conform noului ordin, această perioadă este extinsă la 5 ani.

Dar aici este important să clarificăm că aceste inovații se referă numai la cei care au achiziționat locuințe după data de 1 ianuarie 2016. Dacă proprietatea dvs. a fost achiziționată înainte de această dată, vechea comandă va fi în vigoare, va trebui să așteptați doar trei ani.

Această inovație nu se încheie

În vigoare vine un lucru ca " costul minim al locuințelor " Și această valoare nu este determinată de contractul dvs. de vânzare, este determinată de cifra înregistrată în inventar înmulțită cu coeficientul regional. Prin urmare, impozitul pe vânzări nu va fi calculat din suma pentru care ați vândut proprietatea, ci din suma stabilită oficial. Această procedură este concepută pentru a elimina tranzacțiile gri, atunci când un apartament este vândut la un preț, iar prețul subevaluat este prescris în contract.

Dar, după cum arată practica, deseori valoarea cadastrală este mult supraestimată. Prin urmare, este foarte posibil să vă vindeți deja în pierdere pentru dvs. și veți fi, de asemenea, obligați să plătiți impozitul.

Luați în considerare un exemplu : Să presupunem că ați cumpărat odnushku pentru 4 milioane de ruble, și a făcut-o după 1 ianuarie 2016. Cu toate acestea, circumstanțele au fost astfel încât aveți nevoie urgentă de a vinde acest apartament.

Și îl vinzi pentru aceiași bani. Cât de mult trebuie să plătiți în impozit? Ideea nu este nimic, pentru că nu ați câștigat nimic, tocmai v-ați întors banii. Dar pare doar pentru că vă amintiți că taxa nu este calculată din suma pentru care ați vândut proprietatea. Prin urmare, pentru a vă asigura că nu trebuie să menționați, căutați în inventar. Și acolo apartamentul tău ar trebui estimat la 6 milioane de ruble. Ce înseamnă asta? Aceasta înseamnă că, în ochii inspectorilor fiscali, apartamentul dvs. este: 6 * 0.7 (coeficient pentru Moscova) = 4.2 milioane. Prin urmare, cu 200 mii trebuie să plătiți impozitul pe venit. 200 * 0,13 = 26 mii

Numai diferența dintre prețul de cumpărare și prețul de vânzare, care este calculată ținând cont de estimarea inventarului, este supusă impozitului. Deci, în exemplul nostru, 4 milioane ruble această sumă care va fi dedusă ca fiind cheltuite pentru achiziție.

Este meritat să prescrie o valoare mai mică în contractul de vânzare? Cine beneficiază?

Să ne întoarcem la exemplul nostru: Dacă ați cumpărat o proprietate pentru 4 milioane, doar 2,5 milioane sunt enumerate în contract, iar valoarea cadastrală este de 6 milioane. În acest caz, dacă decideți să vindeți această proprietate înainte de expirarea a 5 ani, va trebui să specificați aceasta , subevaluat ca un mijloc investit în imobiliare. Apoi se dovedește o matematică complet diferită. 6 * 0.7 = 4,2 milioane (aceasta este valoarea cadastrală) -2,5 milioane (suma indicată drept costuri de achiziție) = 1,7 milioane. Aceasta este suma pe care o veți plăti pentru taxă. 1,7 * 0,13 = 221 mii.

Ați vândut proprietatea gratuită. Primit prin moștenire sau ca dar. Vă rugăm să plătiți impozitul cu costul total al locuințelor specificate în contract, dar nu mai puțin de minimul cadastral. O astfel de situație poate apărea - ei au vândut-o pentru 3 milioane, dar valoarea cadastrală de 5 milioane 5 * 0.7 = 3.5, taxa nu va fi plătită de la 3 milioane, ci de la 3,5 milioane de euro. = 455 de mii de ruble.

Cu toate acestea, există modalități de a economisi bani.Principalul lucru de știut despre aceste metode. Puteți reduce impozitul prin aplicarea unei deduceri fiscale. O dată pe an, toată lumea poate folosi o deducere fiscală de 1 milion de ruble. (Desigur, nu se poate aplica apartamentelor a căror valoare este mai mică de 1 milion de ruble). Această cifră este dedusă din baza impozabilă. Apoi, suma impozitului va depinde de estimarea cadastrală înmulțită cu coeficientul pentru regiunea dvs.

exemplu : Ați cumpărat un apartament pentru 6 milioane de euro și vândut pentru 8 ani.
Să presupunem că este mai mult decât valoarea cadastrală înmulțită cu 0,7. Folosim deducerea fiscală. 8 milioane - 1 milion - 6 milioane = 1 milion de ruble. Din această sumă va trebui să plătiți impozit. Este egal cu 1 milion * 0.13, adică 130 de mii de ruble.

Dacă valoarea cadastrală, de exemplu, este de 15 milioane și ați vândut-o pentru 8, atunci baza impozabilă va fi de 10,5 milioane (15 milioane * 0,7). În acest caz, impozitul dvs. se calculează după cum urmează: (10,5 milioane - 1 milion - 6 milioane) * 0,13 = 455 de mii de ruble.

În mod similar, 1 milion poate fi dedus din baza impozabilă dacă proprietatea pe care o vindeți ți-a fost plătită gratuit.

Un alt mod de a reduce taxa fiscală - ia în considerare costul de îmbunătățire a condiției de locuințe. Acest lucru va necesita dovezi documentare.

Costurile suplimentare pot include:

Elaborarea documentatiei de proiectare si estimare;
   costul materialelor de construcții și al construcțiilor propriu-zise, reparații;
   conectarea la rețelele de alimentare cu apă, furnizarea de energie electrică și gaze și alte rețele inginerești;
   finisaje și alte reparații.

Deci, cântăriți totul bine înainte de a vinde un apartament, ar fi mai bine să așteptați și să nu vindeți înainte de termenele stabilite. Atunci nu va trebui să plătiți niciun fel de taxe.

Deducerea fiscală - pentru cumpărători de bunuri.

Cei care vinde locuințe pentru a cumpăra unul nou, nu uitați: puteți să returnați o parte din bani utilizând o altă deducere fiscală - pentru cumparatori de bunuri imobiliare. El are 2 milioane de ruble. Dar dat doar o singură dată într-o viață.