Analiza pietei de inchiriere a terenurilor. Instrucțiuni tehnice ale Agenției Federale de Administrare a Proprietății pentru determinarea valorii dreptului de închiriere a unui teren. Calculul arendarii terenurilor de stat

Parametrii studiului:
. Geografia cercetării: regiunea Moscova și Noua Moscova
. Gradul de pregătire a șantierului pentru construcție
. Suprafața parcelelor luate în considerare în revizuire:
- loturi de 1-5 hectare până la 30-50 km de șoseaua de centură a Moscovei (până la autostrada A107 „Betonka”);
- terenuri cu o suprafață de 5 hectare de la șoseaua de centură a Moscovei până la granițele regiunii Moscovei

Numărul total de parcele industriale neamenajate (de la 1 hectar) din regiunea Moscovei este, potrivit lui Rosreestr, 2.301. (20.789 ha). Dintre acestea, doar 204 sunt scoase la vânzare pe internet. (2.736 hectare).

Un procent atât de mic de terenuri industriale oferite spre vânzare - puțin sub 13,2% din numărul total de parcele neamenajate - este un indicator clar al închiderii pieței funciare.

Oferta totală de terenuri industriale neamenajate oferite spre vânzare în locația analizată se ridică în prezent la 204 loturi.

Număr de terenuri industriale neamenajate (de la 1 hectar)


*conform datelor Rosreestr

Suprafața terenurilor scoase la vânzare este de 13,2% din suprafața totală a tuturor terenurilor industriale nedezvoltate din regiunea Moscovei (inclusiv teritoriul noii Moscove). Astfel, aproximativ 87% dintre parcele nu sunt scoase la vânzare de actualii proprietari dintr-un motiv sau altul.

Cel mai mare număr de terenuri de vânzare sunt situate pe autostrăzile Leningradskoye, Dmitrovskoye și Novoryazanskoye.

Numar de parcele de vanzare pe directie, buc.


În ceea ce privește suprafața totală, primele două locuri sunt încă Autostrada Leningradskoye, Autostrada Dmitrovskoye și Simferopolskoye - pe locul trei.

Suprafata totala a terenurilor de vanzare pe directie, hectare


De la începutul anului 2015 până în prezent, experții au observat o tendință - absența cererii speculative. „Terenul ca activ în bilanţul de astăzi este o afacere destul de costisitoare. Inițiativele legislative obligă dezvoltarea terenurilor deținute pentru scopul propus. În același timp, s-a înregistrat o creștere semnificativă a deducerilor fiscale.

Serviciul de „dezvoltare a terenului” a devenit semnificativ solicitat, a cărui sarcină este marketingul, dezvoltarea tehnică și juridică a unui teren înainte de începerea procesului de construcție. În condiții de criză, de un nivel redus al cererii efective și de absența caracterului speculativ al tranzacțiilor pe piața funciară, amenajarea terenului devine o componentă obligatorie pentru vânzarea unui teren.

Pentru o evaluare obiectivă a costurilor, parcelele sunt împărțite după următoarele criterii:
. Locație (în mod tradițional, au fost alocate 2 „zone” - granițele MKAD-A107 și A107-MoD)
. Gradul de pregătire al terenului

Loturile pregătite au inclus loturi în care s-a efectuat oricare dintre etapele de dezvoltare a terenului.


Astăzi, un șantier pregătit pentru construcție poate costa de două până la trei ori mai mult decât un șantier nepregătit în aceeași locație. Având în vedere același cost de pregătire, cel mai mare număr de astfel de site-uri sunt situate lângă șoseaua de centură a Moscovei.

Nivelul costului parcelelor neamenajate în funcție de distanța de la șoseaua de centură a Moscovei, rub./ha

În ultimii doi ani, cel mai mare număr de tranzacții de cumpărare și vânzare de terenuri industriale a avut loc în districtul Leninsky. Acest lucru se datorează în primul rând numărului mare de șantiere pregătite pentru construcție și infrastructurii de transport dezvoltate.

Analiza pieței funciare din regiunea Nijni Novgorod.

1. Analiza pieței funciare (după diverse surse)

Înainte de declanșarea crizei financiare, interesul ridicat al dezvoltatorilor, investitorilor și speculatorilor pe piața funciară a avut un impact semnificativ asupra ritmului de creștere a valorii terenurilor. Criza i-a forțat pe jucătorii de pe piață să reconsidere perspectivele de dezvoltare a pieței funciare.

Achiziționarea de teren înainte de declanșarea crizei a fost considerată de cumpărători ca o opțiune de investiție profitabilă. Terenurile au fost achiziționate în diverse scopuri: dezvoltatorii și investitorii le-au achiziționat cu scopul de a genera venituri din fluxul de numerar al viitoarei proprietăți, speculatorii - în scopul revânzării ulterioare, ceea ce a influențat creșterea valorii de piață a terenurilor în ultima perioadă. ani.

Impactul crizei financiare. În prezent, terenul și-a pierdut în mare măsură atractivitatea investițională. Acest lucru se datorează unui număr de factori.

Terenul, ca orice alt obiect de investiții, are proprietăți precum lichiditatea, comerțul, rentabilitatea și expunerea la risc. Astăzi, terenul este un activ cu lichiditate redusă, deoarece în condițiile actuale ale pieței imobiliare, orice teren nu poate fi vândut într-un timp scurt.

De asemenea, unul dintre motivele lichidității scăzute a terenurilor în perioada crizei de pe piața imobiliară este faptul că acestea au fost adesea achiziționate fără a analiza cea mai bună utilizare și disponibilitate a comunicațiilor. Multe situri au fost achiziționate în scopuri speculative, fără verificarea detaliată a limitărilor fizice și, ca urmare, un astfel de teren este impropriu pentru dezvoltare.

Procesul de vânzare a terenului nu este facilitat de riscurile, atât politice, cât și economice, cu care se poate confrunta orice investitor. Drept urmare, comercializabilitatea, ca una dintre caracteristicile unei investiții, are de suferit, deoarece în condițiile actuale este extrem de dificil să convertiți un teren ca activ în numerar.

Formarea valorii terenului. Valoarea de piață a unui teren este, de asemenea, destul de greu de determinat în momentul vânzării, mai ales într-o situație economică și politică instabilă. Acest lucru este complicat de o serie de factori, cum ar fi lipsa de statistici privind prețurile reale, mai degrabă decât cele cerute pentru vânzarea de terenuri similare. Dacă amplasamentul are o închiriere pe termen scurt, mai degrabă decât deținut, este dificil de evaluat dacă un proiect va fi implementat pe el pe durata contractului de închiriere. De asemenea, astăzi este dificil să se determine valoarea de piață a unui teren prin actualizarea fluxurilor viitoare de la un obiect vândut, deoarece în condițiile actuale se pot trage concluzii ambigue atunci când se prevăd tarifele de închiriere.

De asemenea, formarea valorii terenului este influențată de o serie de caracteristici ale sitului: forma sitului, tipul de suprafață (plată, deluroasă), prezența comunicațiilor, drumuri, împrejurimi.

Unul dintre cei mai importanți factori care influențează costul unui teren este amplasarea acestuia, și anume zona în care se află terenul. Chiar și în cadrul aceluiași oraș, costul terenului poate fi diferit: prețul unui teren este strâns legat de conceptul de prestigiu al locului (indicatori socio-demografici și economici ai zonei, planurile administrației de dezvoltare a zonelor vecine). teritoriile și rețeaua de drumuri, numărul și specificul clădirilor din jur (locuințe, imobile comerciale)) .

Preturi de vanzare.

Astăzi există deja o tendință de scădere a prețurilor terenurilor. Până acum, experții nu sunt pregătiți să prezică cât de mult se va schimba valoarea terenului în viitorul apropiat, deoarece aceasta depinde de mulți factori: soluționarea situației politice și economice interne, redresarea piețelor de valori, stabilizarea nivelului național. valută. Vânzătorii, la rândul lor, au adoptat și ei o abordare de așteptare. Proprietarii de terenuri, la rândul lor, nu sunt pregătiți să-și reducă așteptările de preț în câteva săptămâni. Prin urmare, nu există tendințe clare în ceea ce privește prețurile pe piața terenurilor.

Atunci când se analizează prețurile pe piața funciară, o atenție deosebită trebuie acordată relației și formării cererii și ofertei.

Structura propozitiei. Având în vedere formarea ofertei, ne vom opri separat asupra fiecărui participant pe piață.

Primii care au suferit de pe urma crizei au fost speculatorii care au cumpărat terenuri exclusiv în scopul revânzării, iar acum au fost primii care l-au scos la vânzare.

Proprietarii care au cumpărat terenuri în scop de dezvoltare nu se grăbesc să-și scoată proprietățile la vânzare, deoarece așteaptă sfârșitul crizei pentru a-și dezvolta în continuare proiectele. În cea mai mare parte, acestea sunt companii profesionale care au achiziționat terenuri cu locația potrivită și sunt gata să aștepte până când piața se stabilizează. Totuși, unele companii de dezvoltare care nu au o marjă suficientă de siguranță și nu pot obține finanțare pentru dezvoltarea proiectelor lor în perioada crizei își pun și ele la vânzare site-urile.

Trebuie remarcat faptul că multe companii încep să scape de activele neprofitabile, ceea ce afectează în consecință creșterea ofertei.

În acest moment, sunt oferite spre vânzare proprietăți mult mai lichide și la un preț mai adecvat, care este mai mic decât prețul cerut de pe piață, de exemplu, în această vară.

Sunt oferite spre vânzare terenuri cu destinații diverse, atât pentru dezvoltarea de instalații industriale și complexe comerciale și de divertisment, cât și terenuri destinate construirii de proiecte rezidențiale, de birouri și hoteliere. Oferta de parcele cu proiecte gata făcute sau cu propuneri de pre-proiect a crescut.

Structura cererii. Cererea este generată după cum urmează.

Potrivit jucătorilor de pe piață, terenurile destinate construcției de complexe comerciale și de birouri sunt în prezent solicitate. Mai puțin atractive din punct de vedere al unui investitor sunt terenurile pentru construcția de ansambluri de depozite, proiecte rezidențiale și imobile hoteliere.

În lumina evenimentelor recente, nivelul cererii de terenuri nu mai corespunde cu cel din anii precedenți. În primul rând, o astfel de categorie de cumpărători ca speculatorii dispare de pe piață. În al doilea rând, nu există nicio cerere din partea investitorilor, deoarece pentru a acoperi riscurile, astăzi preferă să investească în proprietăți care generează deja venituri din chirie, decât pe piața terenurilor cu risc ridicat și opac. În timpul unei crize, domină dorința investitorilor de a-și minimiza riscurile, iar aceștia acordă preferință investițiilor în care au garanții maxime de rentabilitate rapidă a investițiilor lor. Prin urmare, acum, în general, cererea se mută de la terenuri la obiecte în construcție, pentru care au fost deja semnate contracte de închiriere cu companii de încredere pentru o perioadă suficient de lungă. Scăderea cererii se datorează și faptului că unii jucători au părăsit piața.

Experții de piață sunt de acord că în viitorul apropiat ne putem aștepta la cererea de terenuri de la cumpărătorii de active la costuri reduse, care în timpul unei crize pot fi achiziționate la un preț foarte atractiv. Această categorie de cumpărători de terenuri sunt mari companii internaționale care au supraviețuit mai multor crize și se dezvoltă conform planului, profitând de oportunitățile atractive din această perioadă. Principalele segmente de interes pentru aceste companii sunt retail și imobiliare de birouri. Și cele mai bune terenuri din aceste segmente rămân la cerere. De asemenea, investitorii devin mai activi, concentrați pe achiziționarea de active amortizate în perioada crizei, în principal obiecte gata făcute, folosind fonduri proprii.

De remarcat că în acest moment nu există practic nicio cerere pe piață, chiar și pentru parcele cu un scop care corespunde obiectivelor investiționale ale potențialului cumpărător. Până acum, există o atitudine de așteptare din partea cumpărătorilor, care este determinată atât de situația generală din țară, cât și de lipsa de dorință a vânzătorilor de a reduce prețurile. În același timp, există foarte puține zone cu o locație bună; nu pot fi multe dintre ele din cauza limitărilor fizice. Și prețurile pentru aceste parcele nu au scăzut încă în măsura în care un investitor ar fi dispus să le cumpere.

Tendințele pieței. In general, pe piata funciara exista tendinte care sunt caracteristice intregii piete imobiliare – in perioada vanzarilor urgente preturile scad, in alte cazuri raman la acelasi nivel, sau scad mult mai incet. Există două opțiuni posibile pentru dezvoltarea pieței:

Piața va urma calea vânzătorului și prețurile vor rămâne la același nivel, iar cumpărătorii se vor adapta la acestea.Piața va urma calea cumpărătorului și prețurile vor începe să scadă.

Situația de criză va duce la schimbări pozitive și la o tranziție la un nivel calitativ nou de dezvoltare a pieței. Acest lucru va fi facilitat de plecarea de pe piață a neprofesioniștilor și de reducerea numărului de speculatori. Dezvoltatorii, la rândul lor, vor evalua mai atent riscurile implementării unui proiect pe un teren și vor fi mai atenți la problemele de înregistrare legală, analiza celei mai bune utilizări și crearea unui concept pentru o viitoare facilitate.

2. Analiza statistică a pieței funciare din regiunea Nijni Novgorod pe baza datelor PCFKO.

Pentru a efectua o analiză calitativă a pieței terenurilor din regiunea Nijni Novgorod, Evaluatorul a folosit date de pe piața imobiliară comercială Nizhny Novgorod pentru perioada ianuarie-august 2009, precum și informații conținute în baza de date imobiliară comercială a Centrului Volga pentru Consultanta financiara si evaluare. Evaluatorul a analizat datele privind închirierea și vânzarea terenurilor. Mărimea totală a eșantionului la 07 octombrie 2009 era de 156 de proprietăți închiriate și 156 de proprietăți de vânzare. Sarcina principală a Evaluatorului este identificarea prețurilor reale existente pe piața funciară. În acest caz, s-a făcut ipoteza că modificările ratei de închiriere și ale ratei de vânzare a terenului în viitor sunt o variabilă aleatorie. Când am analizat datele, am folosit distribuție lognormală . Autorul a refuzat să folosească distribuția normală, care este mai populară în rândul estimatorilor, din următoarele motive. În primul rând, histogramele date arată că distribuția prețurilor (ratele de închiriere) are o declinare la dreapta exprimată clar în majoritatea cazurilor, care este mai consistentă cu o distribuție lognormală decât una normală, care este simetrică față de axa centrală. În al doilea rând, în conformitate cu distribuția normală, o variabilă aleatoare poate lua atât valori pozitive, cât și negative; ceea ce este contrar naturii datelor avute în vedere aici: prețurile de închiriere și de vânzare nu pot fi negative. În cele din urmă, în al treilea rând, modelul de distribuție lognormal reflectă mai bine natura prețurilor. Prețul (cota de închiriere) se formează sub influența a numeroși factori, fiecare având un efect multiplicativ asupra evaluării. S-a dovedit teoretic că în acest caz variabila aleatoare tinde spre o distribuție lognormală.

Activitatea de piata.

Amplasarea imobilelor comerciale în afara centrului regional este caracterizată de doi parametri: zona de amplasare și poziția în zonă. Pe baza nivelului de dezvoltare economică, raioanele din regiunea Nijni Novgorod pot fi combinate în trei grupuri. Primul grup de zone cele mai dezvoltate include districtele Borsky, Kstovsky și Arzamassky, precum și orașul Dzerjinsk. Al doilea grup include districtele Bogorodsky, Gorodetsky, Balakhninsky, Pavlovsky și Vyksa. Toate celelalte raioane ale regiunii formează al treilea grup.

Pe piata funciara, datorita unora dintre caracteristicile sale specifice, diferenta de volum al ofertelor de vanzare si inchiriere de obiecte atinge cele mai mari valori. Într-adevăr, drepturile de proprietate asupra unei proprietăți de acest tip au o valoare deosebită, totuși, în funcție de utilizarea ulterioară a terenului, precum și de valoarea impozitului pe teren, în anumite cazuri achiziționarea de drepturi de închiriere pe termen scurt poate fi mai profitabil. Diferența dintre volumele de aprovizionare pe piețele de vânzare și închiriere a terenurilor este variată.

La momentul studiului, pe piața funciară din regiunea Nijni Novgorod au fost înregistrate 8 oferte de închiriere și 156 de oferte de vânzare.

Structura ofertei de pe piața funciară a regiunii Nijni Novgorod [conform bazei de date a terenurilor a Centrului Volga pentru Consultanță Financiară și Evaluare]

Totodată, în structura ofertei, aproape întregul volum de aprovizionare cade la vânzare (95%).

În structura calitativă a furnizării pieței funciare din regiunea Nijni Novgorod, există terenuri de trei categorii de luat în considerare - terenuri industriale, terenuri de așezare, terenuri pentru construirea infrastructurii rutiere și de transport și terenuri agricole. Ultima categorie de teren este oferită în cea mai mare parte în teritoriile adiacente grupelor 2 și 3 de districte. Este, de asemenea, cel mai ieftin: de regulă, în prezent, terenurile agricole se referă la zone îndepărtate abandonate ale unei suprafețe mari, care nu au fost cultivate de mult timp; acestea sunt adesea destinate transferului în continuare la una dintre celelalte categorii - industriale sau uz rezidențial. În imediata apropiere a celor mai mari centre populate ale regiunii se află șantiere pentru construcția de instalații industriale, centre logistice, servicii auto, benzinării etc. De asemenea, interesant este și procentul destul de mic de teren pentru construcție individuală (dacha) (doar câteva oferte) oferit spre vânzare în regiunea Nijni Novgorod în actualul 2009.

Analiza pietei de inchiriere.

Piața de închiriere a terenurilor din regiunea Nijni Novgorod este de doar 8 oferte. Caracteristicile fiecăruia dintre ele au multe trăsături comune: aparținând grupurilor 1 și 2 de districte, și anume, teritoriilor adiacente districtelor Nizhny Novgorod, Kstovsky, Bogorodsky și Dzerzhinsky, utilizare industrială.

După cum se poate vedea din tabelul 1 de mai jos, intervalul de prețuri de închiriere este de la 20 de ruble/mp. l/luna până la 100 rub./mp. l/luna Costul mediu de închiriere este de 65 de ruble/mp. m./lună, care corespunde practic cu tariful de închiriere din Nijni Novgorod (66 rub./mp./lună).

Locurile de teren luate în considerare sunt situate în imediata apropiere de Nijni Novgorod, ceea ce crește cererea și, în consecință, prețul.

Oferte de închiriere de terenuri în regiunea Nijni Novgorod

tabelul 1

Tarifele de închiriere din regiune variază în intervale destul de largi: de la 20 de ruble/mp. l/luna până la 100 rub./mp. l/luna Prețul mediu de închiriere în regiune este de 65 de ruble/mp. l/luna

Analiza pietei de vanzari.

După cum s-a menționat mai sus în analiza „Activitatea pieței”, ponderea ofertei pentru vânzarea terenurilor este de 95% (156 obiecte din 164) din volumul total de aprovizionare în regiune în ansamblu. În același timp, gama de prețuri de vânzare pare destul de largă.

Graficele de mai jos din Tabelul 2 arată că prețurile de vânzare pentru terenurile variază într-o gamă largă de la 8 ruble/mp. m. până la 6.100 rub./mp. m. În același timp, mai mult de 50% din interval este format din zone în intervalul 100 - 1.000 de ruble / mp. m. Prețul mediu de vânzare pentru regiune în ansamblu are o valoare egală cu 600 de ruble / mp. m.

Pentru o analiză mai detaliată a prețurilor de vânzare a terenurilor din regiunea Nijni Novgorod, Evaluatorul consideră că este oportun să clasifice regiunea în două grupuri: primul grup este format din orașe și districte din zona 1, al doilea din zonele 2- 3.

Orașe precum Bor, Dzerjinsk, Kstovo, Arzamas, Sarov participă la formarea prețurilor de vânzare în prima zonă. Aici prețurile variază de la 11 ruble/mp. m. până la 6.100 rub./mp. m. cu o rată medie a vânzărilor de 1.000 de ruble/mp. m.

Cel mai mare cost (de la 1.000 de ruble/mp până la 6.100 de ruble/mp) este pentru terenurile cu o suprafață mai mică de 15.000 de mp. m. În medie, această valoare este de 1.600 mp. m. Aceste teritorii sunt destinate construcției de instalații de service auto pe marginea drumului și, ca urmare, sunt cele mai solicitate. Numărul lor este de aproximativ 50% din eșantion. Pentru parcelele de cea mai mare suprafață, prețul de vânzare scade treptat de la 1.000 de ruble/mp. m., atingând cea mai mică valoare înregistrată de 50 de ruble/mp. m.

Terenul agricol formează un interval de la 11 ruble/mp. m. până la 1.000 rub./mp. m. În cea mai mare parte, astfel de situri sunt situate în orașele Arzamas și Kstovo.

Să analizăm situația inerentă terenurilor din zonele a doua și a treia.

Gama indicatorilor de preț de vânzare este de la 8 ruble/mp. m. până la 5.000 rub./mp. m. În același timp, mai mult de 55% din interval este format din terenuri care pornesc de la 40 ruble/mp. m. până la 350 rub./mp. m. Prețul mediu de vânzare este fixat la 400 de ruble/mp. m. Trebuie remarcat faptul că cel mai mare preț de vânzare (de la 800 ruble/mp) este tipic pentru terenurile de suprafețe mici: de la 2.000 mp. m.

Interval scăzut de preț: de la 8 ruble/mp. m. până la 200 rub./mp. m., corespund terenurilor agricole. Tarifele de închiriere mai scumpe sunt pentru șantierele industriale, precum și pentru construcția de benzinării, cafenele, stații de camioane, centre de service auto, moteluri etc.

Conform datelor prezentate mai sus, prețurile de vânzare din regiune variază în intervale destul de largi: de la 8 ruble/mp. m. până la 6.100 rub./mp. m. În același timp, mai mult de 50% din gama prețurilor de vânzare aparține intervalului de la 100 de ruble / mp. m. până la 1.000 rub./mp. m. Prețul mediu de vânzare în regiune este de 600 de ruble/mp. m.

Grafice care arată prețurile de vânzare pentru imobile industriale și de depozit.

masa 2

Concluzii:

1. Gama de tarife de închiriere pentru terenurile din regiunea Nijni Novgorod este de la 20 de ruble/mp. l/luna până la 100 rub./mp. l/luna Costul mediu de închiriere este de 65 de ruble/mp. m./lună, care corespunde practic cu tariful de închiriere din Nijni Novgorod (66 rub./mp./lună).

2. Prețurile de vânzare pentru terenurile variază foarte mult de la 8 ruble/mp. m. până la 6.100 rub./mp. m. În același timp, mai mult de 50% din interval este format din zone în intervalul 100 - 1.000 de ruble / mp. m., obiecte de până la 100 rub./mp. m. sunt oferite pentru uz agricol, de la 1.000 ruble/mp. m. parcele sunt oferite în cartierele Kstovsky și Dzerzhinsky pentru construcția de locuințe individuale; în consecință, creșterea prețului de vânzare este influențată de prestigiul locației site-ului. Prețul mediu de vânzare pentru regiune în ansamblu este egal cu 600 de ruble/mp. m.

3. Orașe precum Bor, Dzerjinsk, Kstovo, Arzamas, Sarov participă la formarea prețurilor de vânzare pentru prima zonă. Aici prețurile variază de la 11 ruble/mp. m. până la 6.100 rub./mp. m. cu o rată medie a vânzărilor de 1.000 de ruble/mp. m.

4. Gama indicatorilor de preț pentru vânzarea zonei a doua și a treia este destul de largă, cu peste 55% din gama formată din terenuri începând de la 100 de ruble/mp. m. până la 800 rub./mp. m., obiecte de până la 200 rub./mp. m. au scopuri agricole, de la 600 ruble/mp. m. terenuri sunt oferite pentru construirea unei benzinării, cafenea, parcare pentru camioane, centru de service auto, motel etc. în districtul Bogorodsky. Prețul mediu de vânzare este fixat la 400 de ruble/mp. m. Trebuie remarcat faptul că cel mai mare preț de vânzare (de la 800 ruble/mp) este tipic pentru terenurile mici: până la 2.000 mp. m.

5. În structura ofertei de terenuri din regiunea Nijni Novgorod, aproape întregul volum de aprovizionare este de vânzare (95%).

6. Structura calitativă a furnizării pieței funciare din regiunea Nijni Novgorod conține terenuri de trei categorii - terenuri industriale, terenuri de așezare, terenuri pentru construirea infrastructurii rutiere și de transport și terenuri agricole.

Evaluarea drepturilor de arendă - o listă de acțiuni care vizează stabilirea adevăratei valori a drepturilor de arendă.

Evaluarea valorii unui drept de arendă este o procedură relativ complexă. Atunci când luăm în considerare cazul evaluării imobilizărilor corporale, de regulă, evaluăm starea acestora și o comparăm cu active similare evaluate.

Procedura de evaluare a valorii unui drept de arendă este complet diferită. Nu activele materiale sunt evaluate, ci beneficiile din utilizarea terenului pe o perioadă lungă de timp.

Evaluarea unor astfel de obiecte este efectuată de un evaluator.. Pentru a utiliza serviciile sale, va trebui să furnizați următoarele documente:

1. , a încheiat cu locatorul.
2. Informații despre comunicațiile efectuate, precum și despre sistemele de inginerie.
3. Informații despre prezența oricăror obligații de datorie pentru site, precum și informații despre dacă acesta se află în.
4. Informații despre cine a aplicat pentru serviciile unui evaluator, și anume: numele complet, detaliile pașaportului, numărul de telefon mobil.

De ce este necesar acest lucru?

Procedura de evaluare a drepturilor de muncă poate avea mai multe scopuri.. Mai jos sunt principalele motive:

Pe ce bază se determină?

Vrei să închiriezi un teren, dar nu știi cum să calculezi costul? Aflați detaliile calculelor, precum și nuanțele de impozitare de la!

Ce metode se folosesc?

Comparații de vânzări

Se găsesc obiecte similare, se studiază informațiile lor complete: costul drepturilor de închiriere, condițiile în care sunt furnizate. După aceasta se face o comparație pentru fiecare criteriu, se constată diferențe, iar după analiză se calculează prețul dreptului de închiriere.

Criterii comparabile:

1. Timp până la expirarea contractului de închiriere.
2. Dimensiunea lunară.
3. chiriaş.
4. Oportunitate .

Descarcare

Sunt necesare informații despre prețul analogilor obiectului evaluat sau cu privire la costul ofertelor de pe piață.

Metoda de alocare este folosită pentru a deduce costul unui obiect fără îmbunătățiri.. Din costul proprietății cu îmbunătățiri, scădem costul acelorași îmbunătățiri.

Distribuții

Folosind această metodă se face o evaluare cu dezvoltarea.

Este mai simplă decât metoda de extracție, deoarece nu necesită scădere. Principiul folosit aici este raportul dintre costul șantierului și al clădirii împreună cu costul terenului în sine. Folosind metoda comparației vânzărilor, calculăm costul terenului împreună cu dezvoltarea și îl înmulțim cu ponderea terenului.

Pentru a calcula cota, trebuie să găsiți obiecte similare și să aplicați raportul găsit pe site-ul dvs.

IMPORTANT! Metoda nu oferă date exacte. Pentru informații mai exacte, acestea trebuie combinate cu alte surse.

Capitalizare

Calcularea prețului de oportunitate de angajare necesită împărțirea venitului net din exploatare la rata de capitalizare. Rata de capitalizare poate fi calculată folosind diferite metode (Ring, Hoskold).

În procesul de calcul al capitalizării, nu uitați să țineți cont de riscurile investiției de bani și de creșterea acestora.

Esența metodei de capitalizare:

1. Determinarea sumei venitului pentru o perioadă determinată prin utilizarea efectivă a terenului închiriat.
2. Calculul raportului de capitalizare.
3. Calculul costului oportunităților de angajare pe piață.

Rest

Este folosit atunci când se creează îmbunătățiri profitabile asupra unei proprietăți.

Esența metodei:

1. Calculul prețului îmbunătățirilor exploatate.
2. Calculul venitului net pentru o anumită perioadă de timp.
3. Deducerea prețului îmbunătățirilor folosite din prețul drepturilor de închiriere.

Utilizarea prevăzută

Folosit pentru a genera venituri din drepturi de închiriere.

Esența metodei:

1. Determinarea sumei cheltuielilor care sunt necesare pentru folosirea terenului.
2. Calculul venitului pe care îl veți primi la folosirea acestuia.
3. Calculul prețurilor de închiriere prin actualizarea veniturilor și cheltuielilor.

Întocmirea unui raport de evaluare a terenului

Costul unui permis de închiriere poate fi calculat folosind formula:

Z = DA + DIA,

• unde Z este venitul din terenuri;
• DA este profitul pe care îl va primi locatorul;
• iar DIA este profitul chiriașului.

Distribuția veniturilor din terenuri între proprietar și chiriaș a fost prezentată mai sus. Se poate înțelege că dacă venit DA - profitul proprietarului este egal cu venitul din teren, atunci profitul chiriașului este 0.

RS = RAL + RA,

• unde RS este prețul proprietății depline pe piață;
• RAL - costul drepturilor de închiriere ale locatorului;
• iar RA este valoarea dreptului de angajare al chiriașului.

Exemplu: Urmând formula RS=RAL+RA, presupunem că RS (valoarea de piață a proprietății depline) este egală cu 600 de mii de dolari. Costul drepturilor de închiriere ale proprietarului, care a fost stabilit de autoritățile locale, va fi de 250 de mii de dolari. Pe baza acestui fapt, calculăm că RA = 350 de mii de dolari, adică costul dreptului de închiriere va fi de 350.000 de dolari.

Pe baza informațiilor de mai sus, se poate înțelege că Evaluarea drepturilor de închiriere este destul de intensivă în muncă și are multe nuanțe, concesiunile în evaluarea dreptului de a închiria un teren sunt inacceptabile. Dar dacă abordați această problemă suficient de responsabil, atunci nu vor fi probleme și veți putea rezolva problema cu evaluarea cât mai curând posibil.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.

Pentru a vinde produse agricole sau a te angaja în creșterea animalelor, ai nevoie de pământ. A cumpăra un teren ca al tău nu este întotdeauna profitabil. Aici, mult depinde de locația sa geografică, precum și de statutul vânzătorului. Care este principalul factor de creștere pentru un antreprenor? Profit. Pentru a nu da faliment, se întocmește un plan de afaceri, se evaluează capitalul întreprinderii, iar cheltuielile sunt atent gândite și comparate cu veniturile. Dacă costul de cumpărare a terenului nu se plătește, nu ar trebui să abandonați ideea. Este foarte posibil să reușiți să găsiți o ofertă de închiriere profitabilă. Pentru a nu plăti în exces rata de închiriere, care depinde în mare măsură de „apetitul” proprietarului, este necesar să se estimeze costul închirierii terenului, a cărui metodologie depinde de o întreagă simbioză de factori. Această procedură este recomandată pentru orice închiriere, mai ales scumpă. Procedura vă va ajuta pe deplin să aflați cât de corectă este plata pe care ți-a atribuit-o proprietarul terenului.

Tipuri de costuri de închiriere

Costul și condițiile închirierii terenului de la persoane fizice și de la stat variază.Dacă parcela este în proprietatea statului sau a municipalității, chiria se calculează pe baza valorii cadastrale a proprietății. În acest caz, proprietarul unui imobil situat pe acest teren are posibilitatea de a contesta valoarea cadastrală a amplasamentului pentru a plăti mai puțin pentru chirie. Pentru terenurile aflate in proprietatea unei persoane fizice se incheie simplu un contract de inchiriere. Aceste diferențe nu afectează evaluarea valorii de piață, deoarece aceasta are loc întotdeauna în același mod.

Prezența diferitelor tipuri de valoare - cadastrală, de reglementare și de piață - se datorează tocmai unor astfel de discrepanțe pentru aceeași parcelă. Este de remarcat faptul că toate tipurile de costuri sunt legate și puteți vedea cum se influențează reciproc, deși sunt calculate după reguli diferite.

Costul determinat de stat

Valoarea standard este o valoare mai mult sau mai puțin constantă care nu este afectată de schimbările pieței. Costul este calculat în departamentele municipale și, după cum s-a menționat deja, depinde de caracteristicile specifice ale obiectului - scopul propus și locația. Terenurile au și categorii, al căror scop este influențat de faptul vânzării și imposibilitatea de a-l transmite în arendă, sau altă variantă, atunci când terenul poate fi închiriat unei persoane fizice.

Există, de asemenea, o evaluare obligatorie a valorii terenurilor, a căror denumire este cadastrală. Numai organismele departamentale guvernamentale o pot efectua, iar factorii importanți de evaluare obiectivă care influențează costul final al obiectului iau parte la calcul.

Principalele informații pe care se bazează evaluarea cadastrală sunt datele privind limitele proprietății, suprafața acesteia și planul teritoriului. Acești parametri sunt necesari la calcularea plăților de închiriere. Comparativ cu valoarea cadastrală, valoarea de piață este calculată ținând cont de factorii pieței libere - cerere, ofertă, popularitate, indicatori economici și multe altele. Parametri precum cererea consumatorilor și oferta vânzătorilor sunt influențați de un complex de factori, care sunt descriși în detaliu în raportul final.

Costul terenului situat într-un oraș (de exemplu, la Moscova) este considerat instabil, deoarece este în mod constant influențat de fapte lipsite de raționalitate și parametri părtinitori. Una dintre aceste condiții este o locație aproape de străzile principale ale orașului, sau o zonă în care se vând imobile scumpe. Zona în sine poate să nu aibă o infrastructură dezvoltată, dar prezența unor clădiri vechi prestigioase în ea, evaluarea apartamentelor în care arată o valoare de piață ridicată, joacă un rol major în stabilirea prețurilor.

Dacă există tendințe de creștere economică viitoare și, prin urmare, o creștere a valorii chiriei, această circumstanță crește prețul final.

Cum se calculeaza pretul de inchiriere? Formule

Formula utilizată pentru a calcula chiria de la o agenție guvernamentală:

Plata chiriei (taxă) = Valoarea cadastrală * Coeficient

La rândul său, coeficientul are 4 tipuri de valori:

• 0,01% - pentru persoanele scutite de impozite sau care au beneficii;
• 0,6% - teren în scop agricol, agricultură;
• 1,5% - pentru construcția de clădiri rezidențiale, ansambluri industriale, magazine etc.;
• 2% - pentru minerit.

Formula de calcul a chiriei dacă proprietarul terenului este persoană fizică:

Chiria pe an = Valoarea de piață * Rata de refinanțare a Băncii Centrale

În acest caz, se calculează valoarea de piață, a cărei valoare poate depăși valoarea cadastrală. Costul chiriei de la o persoană privată trebuie stabilit cu șase luni înainte ca clientul să devină chiriaș. Suma de refinanțare este egală cu cursul Băncii Centrale în vigoare la momentul semnării acordului. Să dăm un exemplu de calcul al valorii de piață a închirierii terenului pentru un antreprenor care a decis să deschidă un bistro în oraș, pentru care a închiriat teritoriu de la minister. Valoarea cadastrală a terenului din această zonă este de 400.000 de ruble. Suma este înmulțită cu un factor de 1,5%. Rezultat - 5500 de ruble.

Compania independentă de evaluare INEX oferă servicii pentru toate tipurile de evaluări. Contactându-ne, sunteți garantat că veți primi cel mai precis rezultat, un raport întocmit prompt și o consultare completă din partea experților noștri.

Piața de închiriere a terenurilor din Moscova

Autoritățile orașului au majorat costul închirierii terenului pentru dezvoltare, legându-l de prețul de piață al terenului în loc de prețul cadastral, care este de o jumătate și jumătate până la trei ori mai mic. Dezvoltatorii vor încheia acum contracte de închiriere pe șase ani, dezvoltatorii imobiliari rezidențiali și comerciali fiind obligați să plătească mai mult de o treime din valoarea de piață a terenului în primul an de proiectare și construcție. Prin creșterea semnificativă a plăților chiriilor, oficialii speră să elimine de pe piață jucătorii și speculatorii insolvenți, cred experții.

Politica de închiriere a Moscovei a fost reglementată până acum prin Decretul nr. 273-PP din 25 aprilie 2006. Potrivit acestui document, la lansarea unui proiect de dezvoltare pe un teren, prețul de închiriere în primul an de proiectare și construcție a fost calculat pe baza sumei a două rate - de bază (0,01-10% din cadastru) și suplimentar (10). -80% din cadastru). După primul an de dezvoltare, a rămas doar rata de bază.

Potrivit Rezoluției nr. 276-PP din 16 iunie 2011, primarul Moscovei Serghei Sobianin a corectat serios documentul anterior. Acum va fi încheiat un contract de închiriere pe șase ani cu dezvoltatorul. Schema de calcul a plăților pentru primul an de proiectare și construcție va rămâne aceeași, dar se va modifica valoarea ratei suplimentare de închiriere și perioada de plată. Acum vor fi 30 de zile de la înregistrarea de stat a contractului de închiriere în loc de 12 luni.

Pentru dezvoltatorii de locuințe, birouri, depozite, complexe comerciale și de consum, benzinării și spălătorii auto, tariful suplimentar de închiriere este egal cu 30% din valoarea de piață a terenului. Pentru construcția de instalații industriale, centrale telefonice automate, centre de cercetare și creație - 60% din valoarea cadastrală. În același timp, oficialii și-au rezervat dreptul de a stabili o rată suplimentară specială de închiriere pentru teren în timpul construcției de obiecte pe acesta care „au impact asupra dezvoltării ingineriei urbane, transporturilor și infrastructurii sociale”. Decizia corespunzătoare va fi luată de către comisia de urbanism și teren condusă de primar.

Moscova a fost de acord să scutească de la plata chiriei suplimentare doar dezvoltatorii de instituții sportive, educaționale, culturale și educaționale, precum și gările, spitalele și o serie de instalații energetice. Cu toate acestea, în timpul celui de-al cincilea și al șaselea an de închiriere, toți dezvoltatorii fără excepție vor plăti dublul cotei de bază pentru teren.

Participanții de pe piață au evaluări ambivalente asupra inovațiilor autorităților capitalei. Ei vor să transfere sistemul de rotație a terenurilor pe o bază de piață și să obțină un set de instrumente economice unificate în cadrul politicii de închiriere, spune Vasily Andrianov, șeful departamentului de management al activelor Don-Stroy Invest. Cu toate acestea, odată cu trecerea la calculele de piață, va exista o creștere serioasă a chiriei terenurilor, spune Yana Kuzina, directorul departamentului de consultanță strategică și evaluare la CB Richard Ellis.

Valoarea cadastrală și de piață a terenurilor din Moscova diferă de una și jumătate până la trei ori, explică Maria Litinetskaya, directorul general al companiei Miel-Novostroiki. Potrivit estimărilor ei, valoarea de piață a terenurilor din capitală este de 200-400 de mii de dolari la suta de metri pătrați (5,6-11,2 milioane de ruble la cursul de schimb curent). În timp ce valoarea cadastrală, potrivit directorului departamentului de vânzări imobiliare de lux de la Penny Lane Realty, Alexander Ziminsky, este de 2,5-3,5 milioane de ruble, iar în centrul capitalei până la 7,3 milioane de ruble.

Cu toate acestea, potrivit expertului, vorbirea despre valoarea de piață a terenurilor din Moscova astăzi se poate face cu mare ironie. Nu există încă o piață de teren formată în capitală, deoarece există foarte puține loturi de teren înregistrate, explică Maria Litinetskaya. Potrivit lui Andrey Pozdeev, consultant senior al departamentului de evaluare a afacerilor și proiecte de investiții al grupului NEO Center, până de curând, terenurile de capital erau oferite doar pentru închiriere pe termen lung, iar proprietatea a fost vândută la câteva licitații ale Fundației RHD.

Experții și-au dezvoltat propriul sistem de calcul al valorii de piață a terenului pe baza scopului funcțional al obiectului construit pe acesta și a densității clădirii. Potrivit lui Yana Kuzina, în centrul Moscovei, costul terenului fluctuează în intervalul de 20-30% din prețul de vânzare al obiectului construit pe el, iar la periferie această cifră este de 10-20%.

Prin înăsprirea relațiilor de închiriere, guvernul de la Moscova vrea să elimine de pe piață dezvoltatorii și speculatorii insolvenți care anterior puteau sta pe site ani de zile, prelungind termenii contractului de închiriere la un preț accesibil, spune Yana Kuzina. În opinia ei, oficialii speră să intensifice construcția de instalații, minimizând riscurile construcției pe termen lung. Într-adevăr, aceste standarde sunt concepute pentru a încuraja chiriașii să finalizeze construcția cât mai repede posibil și să evite construcția prelungită, este de acord cu departamentul de proprietate.

Inovațiile autorităților capitalei vor ajuta la crearea unor reguli de joc mai transparente pentru dezvoltatori, spune Andrey Savin, consilier al directorului general pentru afaceri juridice al Pioneer Group of Companies. În opinia sa, trecerea la o economie de piață va evita componenta de corupție la reînnoirea contractelor de închiriere și ar trebui să egaleze toți dezvoltatorii la începutul proiectului.

Costul achiziționării terenului la Moscova

Costul achiziționării terenului de către proprietarii clădirilor existente la Moscova este de 20% din valoarea cadastrală a terenului. Legea prevede posibilitatea ca autoritățile statului să stabilească o interdicție privind construirea sau reconstrucția clădirilor situate pe un teren: dacă utilizatorul terenului decide să realizeze reconstrucția sau construirea unei alte instalații cu modificarea tipului de utilizare permisă a acestuia. teren, pentru a ridica interdicția, va trebui să plătească până la 80 la sută din procentul rămas din valoarea cadastrală a terenului. Departamentul de Resurse Funciare din Moscova raportează că valoarea cadastrală a terenurilor din Moscova, deși aproape de valoarea de piață, poate servi „doar ca ghid pentru evaluatorii profesioniști și nu trebuie confundată cu valoarea de piață a terenului”. Valoarea cadastrală a unei parcele depinde de locația parcelei și de tipul de utilizare prevăzută.

Dacă există sarcini pe site, de exemplu, pentru relocare, stabilirea de comunicații, relocarea întreprinderilor etc., costul taxei calculate inițial pentru furnizarea site-ului este ajustat în scădere pe baza costurilor confirmate de eliminare a sarcinilor. .

Potrivit DTZ, costul răscumpărării drepturilor de închiriere a terenurilor este determinat de următorii factori:

Zona de aterizare;

Zona de îmbunătățiri propusă pentru construcție;

Accesibilitatea la transport: distanța amplasamentului față de o stație de metrou sau de cale ferată, precum și accesul limitelor amplasamentului la principalele autostrăzi;

Tipul de utilizare a terenului, tipul corespunzător de utilizare funcțională și tipul de activitate stabilit pe șantier.

Potrivit experților Jones Lang LaSalle, ponderea costului unui teren în structura generală a costurilor de implementare a proiectului poate fi de aproximativ 30% pentru proiectele implementate în afara celui de-al treilea inel de transport, 50% între cel de-al treilea inel de transport și inelul de grădină, iar în zona centrală a orașului ponderea costurilor terenului poate ajunge la 70–80% din costurile totale de construcție.

Teren pentru construcție în Moscova. Principalele probleme

Dobândirea drepturilor asupra terenurilor pentru construcție la Moscova este o sarcină dificilă, atât din punct de vedere practic, cât și din punct de vedere legal. Selectarea unui teren pentru construirea de bunuri imobiliare comerciale este o sarcină care necesită o abordare atentă și luarea în considerare a unor factori precum economic, marketing, social și juridic. Este necesar să se ia în considerare comoditatea locației, disponibilitatea infrastructurii, accesibilitatea la transport, perspectivele de dezvoltare a zonei, precum și particularitățile legislației Moscovei în acest domeniu, regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor.

Principalele probleme cu care se confruntă investitorii atunci când aleg terenuri pentru construirea unor astfel de facilități precum o spălătorie auto (spălătorie auto), un centru de service auto, un centru de reparații auto, un magazin, o cafenea, un complex hotelier, o clădire industrială și de depozitare , o clădire administrativă sau de birouri:

1. Lipsa terenurilor. Alegerea unui sit potrivit este complicată de dezvoltarea urbană densă. Mai mult, la Moscova aproape tot terenul potrivit pentru construirea de imobile comerciale a fost deja achiziționat și pentru fiecare lot scos la licitație există un număr mare de persoane dispuse să-l achiziționeze.

2. Infrastructură. Problema poate fi fie prezența, fie absența infrastructurii - transport, comunicații, energie. Pe terenul pot apărea sarcini.

3. Bariere administrative. Procedura stabilită de lege pentru asigurarea terenurilor pentru construcție nu este suficient de transparentă, ceea ce nu protejează investitorul de abuzurile din partea funcționarilor. Obținerea unui teren și a aprobărilor necesare pentru a începe construcția este un proces care necesită forță de muncă, care poate dura o perioadă de timp care depășește construcția proprietății.

4. Documentare. Este necesar să aveți toată documentația de titlu necesară pentru terenul care se ia în considerare pentru construcție. Pot apărea probleme și în cazul în care documentația de licitație este insuficient dezvoltată.

5. Reconstrucție. Uneori poate fi mai profitabil să cumpărați o proprietate existentă și să o reconstruiți. Problemele pot include necesitatea de a schimba scopul propus sau utilizarea permisă a terenului. De exemplu, reconstrucția zonelor industriale din Moscova este împovărată cu nevoia de a compensa orașul pentru pierderea potențialului industrial.

De asemenea, atunci când alegeți un teren pentru construcție, ar trebui să țineți cont de restricțiile privind utilizarea terenului, care pot afecta posibilitatea construirii unei instalații într-o anumită zonă. Se întâmplă ca un investitor să cumpere mai întâi un teren și abia apoi să învețe despre astfel de restricții. Esența unor astfel de restricții poate sta în stabilirea de către autoritățile orașului a condițiilor de tranzacție determinate de factori tehnici, naturali sau sociali. Există, de asemenea, restricții asociate cu dezvoltarea centrului istoric al Moscovei, legate de protecția monumentelor arhitecturale și culturale, sau de prezența unor zone naturale protejate sau de probleme de mediu. Atunci când alegeți un teren pentru construcție, este necesar să luați în considerare faptul că cea mai mare parte a terenurilor din Rusia este în proprietatea statului și a municipalității. În conformitate cu Codul funciar al Federației Ruse, terenurile din terenuri aflate în proprietatea statului sau municipalității sunt oferite cetățenilor și persoanelor juridice pentru proprietate sau închiriere. Ar trebui să se țină seama de faptul că majoritatea entităților constitutive ale Federației Ruse acordă prioritate furnizării de terenuri pentru închiriere.

Furnizarea unui teren pentru construcție fără aprobarea prealabilă a locației instalației este inițiată de autorități (administrația locală) și include următoarele etape:

1. Efectuarea lucrărilor la formarea unui teren;

2. Înregistrarea cadastrală de stat a terenului;

3. Desfășurarea de licitații pentru vânzarea unui teren sau vânzarea dreptului de a încheia un contract de închiriere pentru un teren sau furnizarea de închiriere a unui teren fără licitație;

4. Semnarea unui protocol privind rezultatele licitației sau semnarea unui contract de închiriere pentru un teren ca urmare a punerii la dispoziție a unui teren fără licitație.

Furnizarea unui teren pentru construcție cu aprobarea prealabilă a locației instalației este inițiată de către investitor însuși și cuprinde următoarele etape:

1. Alegerea unui teren și aprobarea prealabilă a amplasamentului instalației;

2. Efectuarea lucrărilor la formarea unui teren;

3. Înregistrarea cadastrală de stat a terenului.

În baza deciziei privind aprobarea prealabilă a amplasamentului obiectului și a proiectului de delimitare a terenului, investitorul depune o cerere de stabilire a limitelor unui astfel de teren pe teren și, pe cheltuiala sa, realizează starea acestuia. înregistrare cadastrală. În continuare, pe baza cererii investitorului și a planului cadastral al terenului, se ia decizia în termen de două săptămâni de a pune la dispoziție terenul pentru construcție.

După primirea unei decizii privind furnizarea unui teren pentru construcție sau a unui protocol privind rezultatele licitației, investitorul poate trece la încheierea unui contract de cumpărare și vânzare și la înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra terenului sau la încheierea un contract de închiriere pentru un teren și înregistrarea de stat a acestui acord, în funcție de Acest site este disponibil pentru proprietate sau închiriere. Contractele de închiriere de terenuri sunt supuse înregistrării de stat, cu excepția cazului în care sunt încheiate pe o perioadă mai mică de un an. Perioada pentru care se încheie un contract de închiriere de teren se stabilește prin acordul părților, însă legislația regională poate stabili condiții specifice pentru care se încheie contracte de închiriere pentru terenurile aflate în proprietate de stat și municipală.

La Moscova, contractele de închiriere sunt încheiate pe o perioadă de la 5 (cinci) până la 49 (patruzeci și nouă) de ani. Codul funciar al Federației Ruse prevede dreptul chiriașului unui teren de a-și transfera drepturile și obligațiile în temeiul contractului de închiriere a terenului unei terțe părți sau de a-l subînchiria în termenul contractului de închiriere a terenului, sub rezerva notificare către proprietar.

Rezilierea anticipată a unui contract de închiriere de teren încheiat pe o perioadă de 5 (cinci) ani sau mai mult, la cererea locatorului, este posibilă numai pe baza unei hotărâri judecătorești în cazul unei încălcări semnificative a contractului de închiriere a terenului. acordul chiriașului său:

1. Utilizarea unui teren neconform cu destinația sa și aparținând uneia sau alteia categorii de teren;

2. Neutilizarea unui teren pentru construcție timp de trei ani, cu excepția timpului necesar amenajării terenului, precum și a timpului în care terenul nu a putut fi utilizat în scopul destinat din cauza dezastre naturale sau alte circumstanțe care împiedică o astfel de utilizare.

Principala caracteristică a pieței de cumpărare și vânzare de terenuri din Moscova constă, în cele mai multe cazuri, în secretul informațional și nivelul scăzut de dezvoltare a pieței funciare competitive a orașului, care sunt agravate de caracteristicile legale, deoarece relațiile funciare în Moscova sunt strict reglementate de legislația federală și de la Moscova.

Comunicări pe un teren și impactul lor asupra valorii terenului

În medie, costul parcelelor fără utilități este semnificativ mai mic decât al parcelelor cu utilități. Cu toate acestea, achiziționarea de teren fără comunicații, în cele mai multe cazuri, este o greșeală, deoarece este aproape imposibil de estimat costul racordării acestora, deoarece costul final al conectării la rețele este determinat după formalizarea drepturilor asupra terenului, un sondaj. a șantierului a fost finalizat și au fost emise condițiile tehnice de conectare, iar proiectarea este aproape finalizată.

Astfel, conectarea la comunicații este una dintre cele mai grave probleme pentru dezvoltatori de astăzi. Astfel, la calcularea costului de investiție al unui proiect, o anumită sumă este alocată pentru racordarea instalației la rețele (electricitate, apă, încălzire, canalizare). De regulă, se ridică la 15-20% din costul întregului proiect la Moscova (în practica mondială, un dezvoltator cheltuiește aproximativ 10-12% pe conexiune).

Costul conexiunilor și al aprobărilor poate varia în diferite zone. Într-un loc, prețul de conectare a 1 kW este de 400 USD, în altul - până la 4 mii USD. În plus, din cauza deteriorării mari a rețelelor, a deficitului de capacitate și a unui număr mare de autorități în care trebuie trecute aprobări, investițiile în legătură poate crește semnificativ.

Costul semnificativ ridicat al conectării la utilități nu este singura problemă la Moscova. O altă problemă importantă cu care se confruntă dezvoltatorii din Moscova este deficitul sau lipsa capacității necesare proiectului. O problemă suplimentară, de asemenea importantă, sunt condițiile tehnice. O situație tipică pentru piața din Moscova - există capacitate, dar condițiile tehnice emise companiei de dezvoltare sunt formulate astfel încât costul realizării comunicațiilor să depășească sfera economică a proiectului. De exemplu, unui dezvoltator i se oferă să construiască singur o substație electrică. Costul proiectului în acest caz poate depăși costul estimat de 2 ori sau mai mult, iar costul comunicațiilor este același cu costul terenului.

Astfel, prezența ingineriei pe un șantier este în prezent un factor semnificativ în determinarea prețului terenului la Moscova, iar atunci când un investitor se confruntă cu o alegere: să ia locul cel mai bun fără pregătire sau cel mai rău cu pregătire, el alege adesea al doilea.

Situatia actuala

Multă vreme, de la sfârșitul secolului trecut, Moscova s-a confruntat cu o penurie de terenuri disponibile. În același timp, transferul unui număr semnificativ de întreprinderi industriale și instituții guvernamentale în afara șoselei de centură a Moscovei, potrivit experților, nu va putea compensa suficient lipsa de terenuri disponibile în oraș.

În condițiile unei astfel de penurie, proprietarii de terenuri adoptă o abordare extrem de responsabilă cu privire la întrebarea cu privire la cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenurilor - dacă să construiască un centru comercial, un centru de afaceri, o clădire rezidențială sau administrativă, o parcare etc. .

În general, piața funciară din Moscova (și Rusia în ansamblu) este caracterizată de un mediu juridic special. „Dacă clădirile și structurile sunt în majoritate în proprietate, atunci terenurile pot fi proprietate privată, cu condiția să nu fie clasificate drept terenuri retrase din circulație și limitate în circulație. Terenurile care nu au fost retrase din circulație și care nu sunt limitate în circulație sunt în prezent închiriate predominant și doar o mică parte din ele se află în folosință și proprietate perpetuă.”

Principala trăsătură a utilizării terenurilor la Moscova este că drepturile asupra terenurilor sunt formalizate în principal sub formă de drepturi de închiriere, mai degrabă decât drept de proprietate. Se întâmplă că dreptul de proprietate asupra terenurilor din Moscova este deținut în principal de oraș, reprezentat de guvernul capitalei, iar dezvoltarea comercială a terenului din Moscova are loc prin închirierea de terenuri către persoane juridice și investitori interesați. Chiar și în ciuda dezvoltării acestei probleme, între autoritățile orașului și structurile private în favoarea acestora din urmă (în ultimii ani au fost adoptate o serie de reglementări care reglementează condițiile și procedura de transferare a terenurilor din Moscova în proprietate privată și până în iulie 1, 2012, posibilitatea de a cumpăra terenul de sub imobil la preț redus), chiria rămâne principala formă de utilizare a terenului.

Astfel, piața de cumpărare și vânzare de terenuri din Moscova în ceea ce privește numărul de tranzacții este semnificativ în urma pieței de închiriere, cu toate acestea, mai apar cazuri rare de achiziție de terenuri. Nu există date exacte despre cât de mult teren a fost vândut în proprietate în ultimii ani.

Loturile de teren din Moscova sunt printre cele mai scumpe din lume, iar piața de terenuri din Moscova este una dintre cele mai închise. Chiar și persoanele care sunt specializate în cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare nu pot oferi o evaluare reală a volumului și numărului de participanți ai acestuia; acest lucru este facilitat și de lipsa de informații din domeniul public.

În prezent, dreptul de a închiria un teren în Moscova este un activ foarte lichid. Cu drepturi de închiriere puteți efectua următoarele tipuri de tranzacții civile: gaj asupra drepturilor de închiriere (ipotecă), cumpărare și vânzare, aport la capitalul autorizat, subînchiriere. Costul dreptului de închiriere a unui teren este determinat de beneficiile economice și obligațiile asumate de titularul dreptului. În același timp, beneficiile economice depind nu numai de caracteristicile fizice (dimensiunea, forma, relieful, peisajul sitului, condițiile inginerești și geologice de dezvoltare), ci și de statutul juridic al terenului (scopul (categoria de teren), utilizarea permisă, prezența restricțiilor și a sarcinilor etc.). De regulă, statutul juridic al terenului determină valoarea acestuia și valoarea dreptului de închiriere.

Oferi

Astăzi, aproximativ 60 de oferte pentru vânzarea drepturilor de proprietate și închirierea terenurilor sunt disponibile gratuit pe piața funciară din Moscova, ceea ce cu siguranță nu este suficient pentru o astfel de metropolă precum Moscova. Distribuția siturilor după locație este prezentată în Tabelul 6.1. Distribuția prețurilor cerute pentru terenurile este prezentată în Tabelul 6.2.