Tranzacție alternativă și condiția înregistrării simultane a DKP. Vânzarea și achiziționarea alternativă a unui apartament - caracteristici și oportunități

Aproximativ 80% din tranzacțiile de vânzare sunt alternative. Faptul că astfel de scheme diferă de vânzările directe, este cunoscut tuturor agenții imobiliari din Moscova. Participanții obișnuiți la tranzacțiile care cumpără sau vând apartamentele lor nu sunt familiarizați cu subtilitățile așa-numitei alternative. Deci, care este diferența fundamentală dintre efectuarea unor astfel de tranzacții? Să vorbim despre avantajele și dezavantajele.

Caracteristicile și beneficiile unei tranzacții alternative

O trăsătură cheie a unei tranzacții imobiliare alternative este rolul special al participanților săi, care acționează atât ca cumpărător, cât și ca vânzător. Acest lucru se datorează faptului că una dintre părțile la tranzacție, realizându-și proprietatea, dobândește în schimb un nou și viceversa. Ca urmare, apare un întreg lanț de persoane care participă la acest sistem. De fapt, alternativa sau, așa cum a fost botezată de popor, "tren", este alcătuită din mai multe tranzacții simultane simple simultan. El și-a vândut vechea casă, a primit bani pentru ea, a plătit în plus (dacă este necesar), a cumpărat un apartament nou. Acest lucru este foarte convenabil, deoarece spre deosebire de tranzacțiile de schimb, atunci când este foarte dificil să găsești o opțiune potrivită care să se potrivească atât celor doi participanți la tranzacție, totul este simplu.

Diferența dintre o tranzacție netă și o alternativă

O tranzacție netă, care este și ea directă, implică vânzarea sau cumpărarea de bunuri imobile în mod direct, adică fără participarea părților la alte tranzacții conexe. În astfel de tranzacții nu există nici un lanț alcătuit din alte obiecte care sunt cumpărate sau vândute simultan. Participanții la tranzacția netă sunt exclusiv doi - vânzătorul și cumpărătorul. În multe privințe, vânzările directe sunt recunoscute ca fiind cel mai bun tip de tranzacție imobiliară, deoarece în acest caz este mult mai ușor să se întocmească un contract de vânzare și este, de asemenea, mai ușor să se efectueze decontări.

Deoarece în majoritatea cazurilor achiziționarea unui apartament este încă legată de dorința de a îmbunătăți condițiile de viață și, de regulă, cea veche se realizează simultan cu achiziționarea de locuințe noi, tranzacțiile curate nu se găsesc adesea pe piața imobiliară din Moscova. Vânzarea proprietății existente, mulți încearcă să cumpere imediat unul nou. Astfel, fiecare operațiune de vânzare-cumpărare ulterioară formează un lanț lung - un tren, ale cărui mașini sunt apartamente diferite, cumpărate și vândute în aceeași tranzacție alternativă. Deseori 4-5 obiecte sunt implicate în astfel de scheme simultan, mai puțin frecvent - 9-10.

Întrucât participanții la o tranzacție alternativă sunt un număr mare de persoane, în eventualitatea unui refuz forțat al cel puțin unuia dintre aceștia din tranzacție, întregul lanț multi-pas poate să se prăbușească ca o casă de cărți. Prin urmare, pentru a evita forța majoră, nu ar fi inutil să se acorde ajutor profesioniștilor care ar însoți această tranzacție și nu ar permite "legăturii slabe" să distrugă întregul lanț.

Pentru ca tranzacția să nu eșueze, trebuie să respectați anumite reguli:

1. Cumpărătorul, care are fondurile necesare pentru achiziționarea de locuințe, ar trebui să afle imediat de la vânzător, care parte este în - directă sau alternativă.

2. În cazul unei alternative, este necesar să se clarifice dacă vânzătorul a găsit pentru el o opțiune imobiliară alternativă adecvată.

3. Cumpărătorul trebuie să fie pregătit pentru faptul că încheierea contractului de vânzare poate fi amânată dacă vânzătorul-alternativă nu trebuie să accepte dreptul de a cumpăra un apartament.

4. Dacă unul dintre participanții la alternativă este un debitor ipotecar, trebuie să vă asigurați că împrumutul pentru achiziționarea de locuințe a fost deja aprobat de către bancă și ar trebui, de asemenea, să clarificați în ce moment este valabil certificatul de confirmare emis.

Auditul legal al tranzacțiilor imobiliare alternative

După cum sa menționat mai sus, datorită numărului mare de persoane implicate într-o tranzacție alternativă, riscul de "cădere" din lanțul unuia dintre participanți este foarte ridicat. Motivul pentru aceasta poate fi o creștere a cererilor vânzătorului legate de schimbările de prețuri pe piața imobiliară sau detectarea erorilor juridice în documentele pentru unul dintre apartamentele vândute.

Pentru a reduce riscul de a întrerupe o tranzacție alternativă, merită să se utilizeze serviciile de asistență juridică a tranzacției, atunci când acordul de vânzare-cumpărare specifică în mod clar garanțiile părților de a-și îndeplini obligațiile și, de asemenea, reglementează strict procedura de acces la celulele de depozit utilizate pentru decontare. Ca regulă, numărul de seifuri bancare este egal cu numărul obiectelor imobiliare implicate în tranzacție.

Înainte de a semna contractul de vânzare, părțile la tranzacție în ziua încheierii contractului au citit documentul și au convenit asupra schemei de decontare. După aceasta, banii sunt depuși într-un banc în siguranță, iar contractul însuși este semnat. Toate documentele semnate sunt trimise la Rosreestr. Și după înregistrarea lor de stat, care, în conformitate cu termenii contractului, se face în mod sincron, vânzătorii au acces la celule cu bani.

Un audit legal nu poate garanta executarea unei tranzacții alternative la 100%, dar contribuie cu siguranță la reducerea riscului ca părțile să nu îndeplinească contractul.

Un mod alternativ de a vinde apartamente este una dintre cele mai populare metode de achiziționare de locuințe noi. Esența sa constă în faptul că proprietarul unui obiect rezidențial îl vinde și cu banii primiți din vânzarea și achiziționarea de bunuri noi.

O tranzacție alternativă poate fi efectuată, chiar dacă nu toți participanții au bani pentru a cumpăra un apartament. Își achiziționează principalul cumpărător, iar ceilalți participanți își schimbă pur și simplu locuințele pentru noi. Membrii acestui tip de tranzacție sunt trei părți:

• cumpărător;
• Proprietarul care dorește să cumpere proprietăți cu ajutorul operațiunilor cu mai multe căi;
• Vânzător "alternative" spațiu de locuit.

Vânzarea alternativă a unei comenzi de achiziție a unui apartament

Procedura de vânzare alternativă este destul de lungă, adesea se întâmplă ca cumpărătorul să se poată muta într-o casă nouă nu mai devreme de un an de la semnarea tuturor documentele necesare. Pentru a împiedica acest lucru să vi se întâmple, trebuie să studiezi cu atenție cum merge vânzarea alternativă a unui apartament.

Algoritmul de acțiune pentru acest tip de cumpărare de spațiu de locuit este după cum urmează:

• Evaluarea proprietății vândute. Pentru a determina corect prețul obiectului, puteți contacta agentul imobiliar sau îl puteți face singur;
• Căutarea unui cumpărător. Puteți face acest lucru în mai multe moduri - să plasați anunțuri în ziare, pe Internet;
• Apoi, cumpărătorul selectează lotul pentru cumpărare și face un avans. Acest lucru este necesar pentru a garanta securitatea tranzacției;
• În etapa următoare, membrii tranzacției colectează lista necesară a documentelor;
• După aceasta, cumpărătorul transferă banii către vânzător ca plată pentru cota și contractul este încheiat;
• După 14 zile, noul cumpărător și fostul proprietar inspectează proprietatea și semnează un acord privind transferul și transferul de bunuri imobile;

Pentru a efectua o achiziție veți avea nevoie de următoarele documente:

- proprietatea asupra proprietății rezidențiale;

- pașaport cadastral și tehnic;

- consimțământul notarizat privind implementarea locuinței tuturor membrilor procesului;

- extragerea din casa de carte cu privire la numărul de persoane înregistrate;

- extract de apartament din USRR;

- certificat care confirmă absența datoriilor privind plata serviciilor de locuințe și servicii comunale.

Caracteristici și riscuri ale tranzacțiilor imobiliare alternative

Ca și în cazul oricărei proceduri legale, achiziția și vânzarea multiple au propriile caracteristici și riscuri. Principalul pericol al alternativei este că un număr mare de persoane pot participa la aceasta. În acest caz, există întotdeauna o mare probabilitate ca într-o anumită etapă să fiți înșelați.

Acesta este motivul pentru care avocații sfătuiesc să semneze astfel de acorduri în perioada stabilirii prețurilor imobiliare. De asemenea, trebuie să selectați cu atenție un agent imobiliar, dacă participați la procedura de evaluare. Documentele pe care le veți semna în procesul de punere în aplicare a procedurii, de asemenea, trebuie să treacă pentru a familiariza un avocat cu experiență.

Vânzarea alternativă a vânzării unui apartament - riscuri

Principalele riscuri care pot apărea în timpul vânzării de bunuri imobiliare includ:

• Estimați prețul casei fără ajutorul unui agent imobiliar. În majoritatea cazurilor, este imposibil să se determine corect costul locuințelor. Numai un profesionist poate face acest lucru. Este agentul imobiliar care evaluează spațiul de locuit, verifică corectitudinea încheierii contractelor, urmărește istoria obiectelor de implementare.
• activități frauduloase. Pentru a evita să fii victimă a schemelor frauduloase, ascultă numai sfaturile agentului tău, și nu altor participanți.
• Durata procedurii de vânzare. Lanțul este colectat destul de lent și, uneori, se "sfărâmă", prin urmare contractul nu poate fi încheiat deloc;
• Costuri materiale grave.

În plus, este demn de remarcat faptul că cu cât lanțul de participanți al "alternativei" este mai lung, cu atât este mai dificil să pregătești mai târziu documente pentru obiectele dobândite. Prin urmare, înainte de a intra în astfel de tranzacții, gândiți cu atenție, cântăriți argumentele pro și contra și luați apoi o decizie.