Impozitarea în vânzarea de antreprenor imobiliar. Cum se plătește impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare comerciale de către persoane fizice

Cât de profitabile de a vinde imobiliare comerciale, în cazul în care vânzătorul de IP

Nuanțe PI

Una dintre principalele caracteristici ale PA este lipsa de oportunități pentru o distincție clară între proprietatea folosită în afaceri și în viața cotidiană a unui cetățean. Și tocmai aici dificultatea apare cu calificarea venitului obținut din vânzarea de bunuri. Dacă venitul este obținut din activități economice, atunci, în conformitate cu articolul 346.15 din actualul Cod Fiscal al Federației Ruse, acesta ar trebui inclus în baza de impozitare pentru USN. În cazul în care venitul din vânzarea de bunuri este venitul personal al unui cetățean, acesta este supus impozitului pe venitul personal în conformitate cu regulile stabilite în capitolul 23 din Codul fiscal. În același timp, cetățeanul decide singur dacă va folosi fondurile primite din vânzarea proprietății pentru nevoi personale sau pentru a pune în slujba. Experții recomandă ca veniturile obținute din vânzarea proprietății deținute de un antreprenor de mai mult de trei ani să fie venituri personale dacă aplică un regim fiscal simplificat din următoarele motive:

Dacă un antreprenor aplică un sistem de impozitare simplificat cu obiectul "venit", atunci va trebui să plătească impozit la o rată de 6% din venitul total din vânzare, excluzând costul achiziționării de bunuri imobiliare.
Dacă IE aplică obiectul "venituri minus cheltuieli", atunci în multe cazuri va trebui să ia în considerare nu numai veniturile obținute din vânzarea proprietății care face parte din activele fixe, ci și să ajusteze cheltuielile înregistrate anterior conform regulilor articolului 346.16 din Codul Fiscal.
În cazul în care venitul obținut de întreprinzătorul de la vânzarea bunului este considerat venit personal, acesta este supus impozitului pe venitul personal, din care este scutită vânzarea de bunuri deținute de vânzător timp de trei ani sau mai mult.

Având în vedere cele de mai sus, pentru o persoană fizică, atunci când vinde proprietăți deținute pentru mai mult de trei ani, la un cost mai mare decât prețul de cumpărare sau mai mare decât valoarea reziduală, cea mai bună opțiune este declararea venitului obținut din vânzarea de bunuri imobiliare ca venit personal, activitate. Numai în acest caz, venitul unui întreprinzător care aplică sistemul simplificat de impozitare nu va fi impozitat, iar impozitele pe venitul personal nu vor trebui să fie plătite în temeiul articolului 217 alineatul (17.1) din Codul Fiscal al Federației Ruse. Cu toate acestea, în practică aplicarea acestei reguli, există diferite situații care trebuie luate în considerare.

Dacă proprietatea este vândută

Cea mai comună situație este vânzarea de bunuri imobile de către un antreprenor individual în timpul desfășurării unei afaceri, atunci când a folosit "plata simplificată" și a achiziționat proprietatea pentru a obține venituri din utilizarea sa, de exemplu, din închirierea de bunuri imobiliare. În viitor, nevoia de a folosi proprietatea din orice motiv a dispărut, iar întreprinzătorul decide să-l vândă. În acest caz, pentru calificarea venitului obținut din vânzarea de bunuri imobiliare, este necesar să se ia în considerare următoarele aspecte:

Cum și în ce condiții a fost achiziționată de către vânzător această proprietate: ca rezultat al unui contract de înstrăinare de bunuri imobiliare, moștenire, donație sau construcții;
Cheltuielile privind achiziționarea de bunuri imobile au fost luate în considerare în baza de impozitare pentru USN;
Cine a fost vânzătorul de bunuri imobiliare - o persoană fizică sau juridică;
A fost vândut proprietatea în activitățile de afaceri?

Achiziționarea sau vânzarea de bunuri imobile de către o persoană fizică ca antreprenor individual

În cazul în care vânzătorul sau cumpărătorul de bunuri imobiliare este o persoană înregistrată ca antreprenor individual, nu contează atunci când a fost dobândită înainte ca cetățeanul să fi înregistrat înregistrarea de stat ca pe o perioadă de anchetă sau după. Însă, în cazul unui litigiu între antreprenor individual și autoritățile fiscale, este de preferat ca proprietatea să fie dobândită înainte de înregistrarea de stat ca antreprenor individual. Cu toate acestea, în cazul în care, în cazul achiziționării de bunuri imobiliare în conformitate cu unul dintre tipurile de contracte, persoana fizică și informațiile privind pașaportul vor fi înscrise în Registrul unic al drepturilor de proprietate, deoarece întreprinzătorul individual nu face obiectul unor relații juridice. Un antreprenor individual, desigur, își poate indica statutul în textul contractului dacă intenționează să cumpere sau să vândă proprietăți imobiliare în scopuri comerciale, dar în acest caz, venitul primit va fi calificat ca fiind antreprenorial. Acest lucru înseamnă că va trebui luat în considerare în baza de impozitare a impozitului în cadrul sistemului simplificat de impozitare.

Dacă costurile sunt incluse în sistemul simplificat de impozitare

Următorul motiv pentru calificarea veniturilor obținute din vânzarea de bunuri imobiliare ca venituri antreprenoriale este reprezentarea costului achiziției atunci când se utilizează "plata simplificată". Deoarece cheltuielile pentru achiziționarea de bunuri imobile sunt înregistrate ca cheltuieli din activitățile antreprenoriale, veniturile obținute din vânzarea unor astfel de bunuri ar trebui de asemenea considerate ca fiind antreprenoriale. Și din punctul de vedere al autorităților fiscale, veniturile obținute din vânzarea de bunuri imobiliare utilizate în activitățile de afaceri vor fi impozitate ca venituri din afaceri.

Dacă proprietatea este folosită sistematic

Angajații autorităților fiscale, în pofida poziției opuse a Ministerului Finanțelor al Federației Ruse, continuă să considere utilizarea bunurilor imobile de către un antreprenor individual pentru profit ca o bază suficientă pentru calificarea veniturilor primite de la vânzarea individuală a antreprenorilor. Cu toate acestea, această poziție nu este justificată, deoarece extragerea veniturilor provenind din utilizarea proprietății trebuie să se distingă de veniturile primite în timpul punerii sale în aplicare. Este important un profit sistematic, care trebuie înțeles să genereze venituri de două sau mai multe ori, ceea ce înseamnă că vânzarea unică a unui imobil nu poate fi considerată sistematică și antreprenorială. Practica judiciară, care, alături de statutul unui individ în momentul vânzării de bunuri imobiliare, ține cont, de asemenea, de regularitatea generării de venituri, se referă, de asemenea, la sistematicitate.

Dacă proprietatea este vândută după finalizarea afacerii

În cazul în care bunurile imobile au fost utilizate în activități comerciale încheiate înainte de vânzarea acestora, este necesar să se califice venitul primit, ținând seama de următoarele motive:

În cazul în care cheltuielile au fost înregistrate în sistemul simplificat de impozitare

Dacă valoarea de proprietate intelectuală a proprietății a fost luată în considerare în cheltuielile efectuate înainte ca antreprenorul să se retragă din registru la Inspecția Serviciului Federației Federale și să decidă să o vândă, atunci nu ar fi obligat să plătească impozit pentru că și-a pierdut statutul și a încetat să aplice regimul fiscal simplificat. În acest caz, problema aplicării normelor paragrafului 17 al articolului 217 din Codul Fiscal al Federației Ruse, în cazul în care vânzătorul deține proprietate timp de trei sau mai mulți ani, evitând astfel plata impozitelor, este decisă în mod pozitiv. Pe de o parte, această dispoziție nu se aplică veniturilor provenite din vânzarea de bunuri utilizate în activități comerciale. Pe de altă parte, la momentul încheierii contractului de înstrăinare a bunurilor imobile, vânzătorul a pierdut statutul de antreprenor individual și nu a desfășurat activități comerciale. Aceasta înseamnă că proprietatea vândută nu este proprietatea utilizată în activitățile de afaceri. Angajații autorităților fiscale nu pot fi de acord cu astfel de prevederi, prin urmare eventualele dezacorduri apărute în legătură cu recuperarea arieratelor din întregul preț de vânzare al bunurilor, dobânzilor și amenzilor asupra impozitului pe venitul personal ar trebui soluționate în instanță.

Dacă nu s-ar plăti cheltuieli în cadrul sistemului simplificat de impozitare

În cazurile în care costurile de achiziție nu au fost imputate USN, atunci autoritățile fiscale nu au niciun motiv pentru a califica astfel de venituri ale unei persoane ca fiind antreprenoriale. Dacă proprietatea a fost deținută de o persoană timp de trei ani sau mai mult, impozitul pe venitul personal nu va trebui să fie plătit din veniturile obținute din vânzare.

Codul familiei pentru ajutor

Destul de dificilă este vânzarea de bunuri utilizate în procesul de afaceri, atunci când costul achiziției a fost luat în considerare în "simplificat", dar antreprenorul nu este capabil să închidă IP înainte de a vinde. Cu toate acestea, este posibil să se găsească o cale de ieșire din astfel de situații și să se profite de prevederile paragrafului 17.1 al articolului 217 din Codul Fiscal al Federației Ruse cu ajutorul actualului Cod al Familiei al Federației Ruse privind bunurile deținute de vânzător timp de trei ani sau mai mulți ani. Astfel, un antreprenor individual poate încheia un acord privind împărțirea proprietății cu soțul / soția sau soțul / soția, în care vor fi scrise aproximativ următoarele: "această proprietate dobândită în timpul căsătoriei este proprietatea celuilalt soț, indiferent de cine a fost parte la tranzacție, asociat cu achiziția lui. " În plus, contractul ar trebui să includă prevederea că toate veniturile provenite din utilizarea proprietății vor aparține exclusiv soțului care este înregistrat ca antreprenor. Astfel, venitul obținut din utilizarea comercială a proprietății va fi separat de venitul obținut din vânzarea sa. Acordul privind divizarea proprietății între soți trebuie făcut în scris și legalizat. Este foarte convenabil ca contractul de căsătorie (acord) să poată fi încheiat în orice moment, adică înainte de căsătorie sau în viața de familie. Un alt mod care vă permite să profitați de avantajele articolului 217 din Codul Fiscal al Federației Ruse este de a înregistra dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile asupra soților care nu au calitatea de antreprenori individuali. Soțul care nu este antreprenor individual poate încheia un contract de vânzare de bunuri imobiliare. Dar cu toată frumusețea și simplitatea acestor metode "familiale", nici un avocat nu poate garanta aplicarea lor directă, deoarece aici sunt multe nuanțe.

Antreprenorul individual care aplică sistemul simplificat de impozitare cu obiectul impozitării "venituri" desfășoară activitate antreprenorială prin leasing proprietății sale - spații nerezidențiale. SP intenționează să vândă aceste spații nerezidențiale. Premisele sunt deținute de el pentru mai mult de 3 ani. În ce sistem de impozitare (STS sau PIT) această tranzacție va fi impozitată dacă întreprinzătorul individual va înceta să utilizeze spațiile în activitățile de afaceri, va rezilia toate contractele de închiriere și apoi va vinde sediul, dacă va menține sau nu va menține statutul individual de antreprenor? Există un statut de limitări în această situație (de exemplu, un an după încetarea utilizării sediului în activități de afaceri, se consideră că este proprietatea unei persoane și este supusă impozitului pe venitul personal, și nu a sistemului simplificat de impozitare)?

După examinarea problemei, am ajuns la următoarea concluzie:

Dacă în momentul tranzacției, IP nu a pierdut statutul de antreprenor și utilizează sistemul simplificat de impozitare, atunci vânzarea de bunuri imobiliare nerezidențiale care a fost utilizată în afaceri, veniturile sunt impozitate în cadrul sistemului simplificat de impozitare. Nu contează dacă obiectul este utilizat în momentul vânzării în afaceri sau nu și cât de mult timp a trecut de la utilizarea acestei proprietăți în afaceri.

În cazul pierderii statutului de IP, venitul din vânzare va fi inclus în baza de impozitare a impozitului pe venit și impozitat cu o cotă de impozitare de 13%, indiferent dacă proprietatea este folosită la momentul vânzării pentru a obține venituri sau nu.

În același timp, nu este prevăzută "perioada de prescripție" a folosirii proprietății pentru obținerea de venituri din Codul Fiscal al Federației Ruse și explicații din partea Ministerului de Finanțe al Rusiei.

Justificarea retragerii:

IP de proprietate în perioada de aplicare a impozitării simplificate

La stabilirea obiectului de impozitare a contribuabililor care aplică sistemul simplificat de impozitare se iau în calcul veniturile din vânzări determinate în conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse, precum și veniturile neoperative determinate în conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse (Codul Fiscal).

În același timp, orice proprietate vândută sau destinată vânzării (Codul fiscal al RF) este recunoscută ca marfă în scopuri fiscale.

Adică tranzacțiile de vânzări imobiliare ar trebui să fie calificate în scopuri fiscale ca tranzacții de vânzare a bunurilor.

Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că proprietatea antreprenorului individual și a individului nu este delimitată din punct de vedere juridic. De aceea, de mult timp, problema activităților care trebuie luate în considerare la impozitarea tranzacțiilor cu privire la vânzarea IP-ului imobiliar a rămas o ocazie pentru discuțiile experților și procedurile judiciare.

Până de curând, avizul organelor oficiale a fost de a se asigura că, dacă proprietatea a fost folosită de un antreprenor pentru a desfășura o afacere, atunci vânzarea sa poate fi atribuită și vânzării de bunuri ca parte a activităților de afaceri (Ministerul Finanțelor al Federației Ruse din 21.02.2012 N 03-04-05 / 3 -198, UFNS al Rusiei la Moscova din data de 02.16.2009 N).

În acest caz, venitul obținut de un antreprenor individual de la vânzarea de bunuri imobile utilizate de el pentru desfășurarea afacerii, în cazul în care sistemul fiscal simplificat este utilizat pentru impozitare, nu este supus impozitului pe venitul personal în conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse din 10.05.2012 N 03-11-11 / 151, din data de 03/15/2012 N, din data de 09/08/2011 N, din data de 12/05/2011 N, din 04/14/2011 N).

În același timp, potrivit experților departamentului financiar, pentru a ține cont de venitul din vânzarea unui bun ca parte a bazei de impozitare a impozitului plătit în legătură cu utilizarea sistemului simplificat de impozitare (denumit în continuare "impozit"), trebuie îndeplinite două condiții:

Atunci când se înregistrează un antreprenor individual în Registrul unic de stat al întreprinzătorilor individuali, se indică tipurile de activități economice, în special, cum ar fi "Pregătirea pentru vânzarea proprietăților imobiliare proprii", "Achiziționarea și vânzarea proprietăților imobiliare proprii" sau "Construcția clădirilor și structurilor" (respectiv codurile 70.11, 70.12 și 45.2 al clasificatorului rus al tipurilor de activitate economică (OKVED), aprobat de Gosstandart al Rusiei din 6 noiembrie 2001 nr. 454-st);

Imobilul a fost folosit în afacerea unui antreprenor individual.

Întrebarea a rămas deschisă dacă aceste condiții ar trebui îndeplinite simultan.

La rândul lor, judecătorii, atunci când judecă cazuri în această privință, în majoritatea cazurilor indică faptul că, dacă proprietatea a fost folosită în afaceri, veniturile din implementarea sa sunt impozitate în cadrul sistemului simplificat, chiar dacă codurile OKVED corespunzătoare nu au fost declarate în timpul înregistrării IP și ulterior Districtul din 10.28.2011 N F05-11288 / 11 în cazul N A41-40926 / 2010, FAS din Districtul de Nord-Vest din 19.04.2011 N în cazul N A05-7156 / 2010).

Președinția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă, cu data de 03/16/2010 Nr. 14009/09, a fost de asemenea de acord cu această poziție (a se vedea și Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 11.10.2011 nr. Vas-12756/11).

Aparent, ținând seama de poziția celor mai înalți arbitri, în ultimele explicații, ministerul financiar și-a schimbat oarecum mintea.

Ministerul Finanțelor al Rusiei și-a explicat mai detaliat poziția într-o scrisoare datată 23 aprilie 2013 nr. 03-04-05 / 14057. Potrivit experților departamentului, în cazul în care bunurile imobile au fost utilizate în afaceri sau dacă SP a declarat în timpul înregistrării activități precum vânzări imobiliare, venitul dintr-o astfel de vânzare este luat în considerare în venitul pentru determinarea bazei de impozitare a impozitului. În consecință, așa cum am menționat deja, dacă IE aplică USN cu obiectul impozitului sub formă de venit, atunci la venitul primit se aplică o rată de impozitare de 6%.

În același timp, veniturile obținute din vânzarea de bunuri imobile care nu au fost utilizate în cursul perioadei de anchetă în scopul desfășurării activității, inclusiv în cazul în care perioada de anchetă nu a indicat în timpul înregistrării, activitățile legate de vânzarea proprietăților imobiliare sunt supuse impozitului pe venit în modul prevăzut de Codul fiscal.

Vânzarea de bunuri imobiliare de către un individ după pierderea statutului IP

Prin dobândirea și pierderea statutului de IP, un cetățean devine obiectul unor relații juridice fiscale și, în momentul încetării activității sale, întreprinzătorul individual încetează să mai fie un subiect special al relațiilor juridice fiscale în momentul anulării înregistrării de stat (Curtea de Apel secundar de arbitraj din data de 12 martie 2012 N 02АП-8013/11).

În același timp, în conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse, în conformitate cu Codul Fiscal al Rusiei (data de 20 august 2012, nr. 03-11-11 / 25), perioada fiscală pentru o taxă plătită în legătură cu utilizarea sistemului simplificat de impozitare este anul calendaristic, iar perioadele de raportare sunt primul trimestru, nouă luni ale anului calendaristic. Perioada fiscală pentru impozitul plătit în legătură cu utilizarea sistemului simplificat de impozitare pentru un contribuabil care încetează să opereze în calitate de antreprenor individual este perioada de la începutul anului calendaristic până la data încetării activității desfășurate în cadrul sistemului simplificat de impozitare.

De exemplu, dacă, începând cu data de 01.07.2014, un cetățean își pierde statutul de antreprenor individual, drepturile și obligațiile acestuia asociate cu utilizarea sistemului simplificat de impozitare vor înceta la acea dată. Din acest punct de vedere, impozitarea veniturilor sale va fi efectuată în conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse "Impozitul pe venitul personal".

Atunci când răspunde la astfel de întrebări, Ministerul Finanțelor al Rusiei deține următoarele opinii.

Având în vedere că acest punct de vedere nu coincide cu poziția departamentului financiar, este probabil că va fi necesar să se apere dreptul la scutire de la impozitarea operațiunilor și veniturile primite în instanță.

În prezent, nu avem exemple din practica arbitrajului în această problemă.

Răspunsul este pregătit:

Consultant juridic GARANT

contabil profesionist Molchanov Valery

Răspunsul a trecut controlul calității

Materialul a fost elaborat pe baza consultanței scrise individuale furnizate în cadrul Serviciului de consultanță juridică.

Mulți cetățeni ai Federației Ruse se ocupă de vânzarea de bunuri imobile comerciale. Cum ar trebui să calculeze și să plătească impozitul pe venitul rezultat din vânzarea unui obiect de acest tip - de exemplu, un birou?

Plata impozitelor pe proprietate: reguli generale de drept

Înainte de a determina ce impozit pentru vânzarea de bunuri imobiliare comerciale ar trebui să fie calculat și plătit de către un cetățean, să studiem regulile de bază de drept care guvernează plata impozitului de către persoane fizice în timpul vânzării de bunuri. Aceste reguli sunt cuprinse în dispozițiile articolului 217, 217.1 din Codul Fiscal al Rusiei, precum și alte norme ale Codului fiscal al Federației Ruse care le corespund.

În primul rând, trebuie remarcat faptul că normele articolului 217.1 sunt destul de noi. Acestea sunt utilizate numai în cadrul relațiilor juridice în care se înființează proprietatea asupra imobilelor și, mai mult, numai de la 1 ianuarie 2016. La rândul său, dispozițiile articolului 217 au intrat în vigoare de mult timp și reglementează relațiile juridice legate de impozitarea oricăror alte bunuri care nu au legătură cu bunurile imobile, precum și cu obiectele la care dreptul de proprietate a fost primit înainte de 1 ianuarie 2016.

Dacă această proprietate imobiliară a fost emisă de un cetățean aflat în posesia sa până în anul 2016, atunci:

În cazul în care un cetățean deține un obiect mai puțin de 3 ani - după realizarea acestui obiect, el trebuie să plătească un impozit pe venit personal de 13%, calculat pe venitul din vânzarea corespunzătoare. În același timp, baza impozabilă poate fi redusă cu costul achiziționării de bunuri imobile.
Dacă o persoană deține proprietăți imobiliare timp de 3 ani sau mai mult, atunci după vânzarea acestui obiect nu are nevoie să plătească niciun fel de impozite.

Dacă proprietatea a fost emisă de cetățean în proprietate în 2016 și ulterior, atunci:

Cu condiția ca o persoană să dețină un obiect de mai puțin de 5 ani - atunci când vinde acest obiect, trebuie să plătească impozitul pe venitul obținut în urma vânzării - de asemenea, în cuantum de 13%, redus de cheltuieli (dacă există).
Cu condiția ca un cetățean să dețină obiectul de 5 ani sau mai mult, atunci după vânzarea sa nu are nevoie să plătească impozitul pe venitul personal.

Sunt stabilite reguli speciale pentru:

bunurile dobândite de un cetățean în proprietate în ordinea moștenirii;
obiecte achiziționate de contribuabil în timpul privatizării;
bunurile dobândite de un cetățean în cadrul unui contract de întreținere a vieții.

Câștigurile provenite din vânzarea acestor obiecte nu sunt impozabile dacă o persoană le deține timp de 3 ani sau mai mult.

În același timp, suma veniturilor din vânzarea de obiecte poate fi stabilită ținând cont de valoarea acestora conform cadastrului de stat. Faptul este că în cazul în care prețul unui obiect este inferior celui cadastral, care este înmulțit cu 0,7, atunci valoarea cadastrală este acceptată ca bază impozabilă pentru calcularea impozitului pe venitul personal. Dacă venitul din contract este mai mare decât valoarea cadastrală, care este înmulțită cu 0,7 (indicatorul este stabilit în Codul Fiscal al Federației Ruse), atunci acesta este acceptat ca bază impozabilă.

Norma specificată este activată numai dacă prețul inventarului este stabilit de autoritățile competente ale statului. În caz contrar, baza este în orice caz considerată egală cu venitul pe care cetățeanul la primit la vânzarea obiectului.

Este demn de remarcat faptul că autoritățile entităților constitutive ale Federației Ruse au dreptul să reducă la zero:

perioada în care un cetățean trebuie să dețină proprietăți imobiliare pentru a nu plăti impozitul pe venitul personal după implementarea acestuia;
mărimea coeficientului, care, conform legislației, înmulțește prețul obiectului în conformitate cu inventarul.

Astfel, atunci când se vând obiecte comerciale, un cetățean ar trebui, în orice caz, să se familiarizeze cu prevederile actelor normative regionale - poate că au avantaje similare.

Impozitul pe vânzările de bunuri imobiliare comerciale: nuanțe și exemple

Normele de drept pe care le-am studiat mai sus guvernează în egală măsură relațiile juridice legate de impozitarea bunurilor imobiliare rezidențiale și comerciale. Indiferent ce vinde un cetățean - un apartament, un garaj, un birou - aceleași reguli de drept consacrate în Codul Fiscal al Federației Ruse se vor aplica impozitării veniturilor primite. Impozitul pe vânzarea unui birou de către o persoană fizică este taxat conform acelorași principii de bază ca și vânzarea unui apartament.

În același timp, legislația care reglementează impozitarea veniturilor corespunzătoare diferă semnificativ de legislația care stabilește procedura de calcul a deducerilor fiscale - cea mai importantă componentă a calculului valorii totale a plății către buget. Astfel, aceste deduceri pot fi obținute numai din proprietăți imobiliare rezidențiale. Cu comerciale - este imposibil.

Printre alte deduceri disponibile pentru proprietarul de bunuri imobiliare rezidențiale în conformitate cu legea - 1 000 000 ruble, care poate fi utilizat pentru a reduce baza de impozitare în cazurile în care vânzătorul nu poate confirma costul cumpărării unui apartament (pentru a le folosi pentru a reduce baza de impozitare a venitului personal). Proprietarul imobiliar comercial nu este înzestrat cu un privilegiu similar.

Dar, într-un fel sau altul, în acest caz - este vorba despre veniturile din vânzarea de bunuri și, în plus, în scopuri comerciale. Luați în considerare mai multe scenarii posibile pentru calculul impozitelor pe acestea.

Stare: proprietate vândută care este încadrată până în 2016.

Exemplul 1

Vasiliev A.S. în 2015, a cumpărat un birou pentru 2 000 000 de ruble, iar în vara anului 2016 a reușit să-l vândă pentru 2 100 000 de ruble. Din moment ce Vasiliev nu deținea proprietatea timp de 3 ani, el ar fi obligat să calculeze impozitul pe venit pe baza impozabilă din venitul primit sub forma diferenței dintre venitul și costul cumpărării unui birou - adică 100 000 de ruble. NDFL, astfel, va fi de 13 000 de ruble.

Exemplul 2

Nikiforov V.N. în 2011 am cumpărat un birou pentru 1.000.000 de ruble, iar în vara anului 2016 l-am vândut pentru 1.500.000 de ruble. Din moment ce Nikiforov deținea funcția de peste 3 ani, nu va fi obligat să plătească niciun fel de impozite.

Exemplul 3

Saveliev A.V. în 2014 am cumpărat un birou pentru 1.500.000 de ruble, iar în vara anului 2016 l-am vândut pentru 1.600.000 de ruble. În același timp, Saveliev a pierdut documentele care confirmă cumpărarea acestui birou, ca urmare a faptului că va trebui să plătească un impozit pe toate veniturile - 208.000 de ruble (13% din 1.600.000) după vânzare.

Stare: proprietate vândută, eliberată după 01.01.2016 an.

Exemplul 1

Lavrentyev A.V. în 2016 am cumpărat un birou pentru 3.000.000 de ruble, iar în 2017 l-am vândut pentru 3.500.000 de ruble. Potrivit prețului biroului de stat cadastru - 4 000 000 de ruble. Un cetățean va fi obligat să calculeze impozitul pe venitul personal din baza pentru taxa corespunzătoare în valoare de 3.500.000 de ruble, deoarece este mai mult decât prețul unui obiect din cadastrul de stat - 2.800.000 de ruble înmulțit cu un coeficient definit de lege (adică 4,000,000 * 0,7 ).

Prin reducerea bazei pentru cheltuieli - 3,000,000 de ruble, Lavrentiev va plăti impozitul pe venitul din impozitul pe venitul primit în valoare de 65,000 ruble (13% din 500,000 - diferența dintre venituri și cheltuieli atunci când cumpără un obiect).

Exemplul 2

Antonov V.N. în 2016 am cumpărat un birou pentru 10.000.000 de ruble, iar în 2017 l-am vândut pentru 11.000.000 de ruble. Prețul cadastral stabilit al biroului este de 17 000 000 de ruble.

Antonov va trebui să calculeze impozitul pe venitul personal, calculat pe baza bazei care corespunde prețului cadastral stabilit, care este înmulțit cu 0,7 - adică 11,900,000 ruble. Acest lucru se datorează faptului că venitul lui Antonov din vânzarea oficiului este mai mic decât valoarea cadastrală, care, în modul prescris, este înmulțită cu un factor. Această bază impozabilă Antonov reduce cheltuielile și plătește impozit în valoare de 247.000 de ruble (13% din 1.900.000 - diferența dintre prețul cadastral înmulțit cu factorul și costurile la cumpărarea unui birou).

Anumite nuanțe caracterizează impozitarea veniturilor din vânzarea de bunuri imobile eliberate unui antreprenor individual. Cum se calculează impozitul pe baza vânzării de bunuri imobiliare comerciale de către o persoană aflată în statutul de antreprenor individual?

Impozitarea veniturilor din vânzarea de imobiliare IP: nuanțele

Într-adevăr, din punct de vedere al legislației Federației Ruse, IP-ul este și un individ. Cu toate acestea, modul în care va calcula impozitul pe vânzarea unui birou nu poate fi determinat numai de normele articolelor 217 și 217.1 din Codul Fiscal al Federației Ruse, ci și de normele de drept care reglementează procedura de plată a impozitelor asupra veniturilor unui antreprenor individual.

Dacă PI nu a folosit biroul realizat în afacere - impozitarea veniturilor din vânzarea acestui obiect se va desfășura în același mod pe care l-am studiat mai sus - în acest sens, statutul unui antreprenor individual nu schimbă nimic.

Cu toate acestea, dacă IE a folosit biroul vândut într-o afacere, atunci va fi efectuată impozitarea veniturilor din vânzarea obiectului corespunzător - indiferent de durata de utilizare a biroului, la rata:

13% - dacă PA funcționează pe sistemul general de impozitare sau DOS;
6% sau 15% - în cazul în care PA funcționează în cadrul sistemului simplificat sau al USN (respectiv, în conformitate cu schema de venituri sau cu schema de "venituri minus costuri").

În același timp, cheltuielile pentru cumpărarea unui birou (dacă nu se utilizează "venitul" STS) nu pot fi luate în considerare decât în perioada fiscală în care a fost vândut.

În plus, dacă vânzarea se realizează în cadrul DOS, întreprinzătorul individual va trebui să plătească și TVA pentru venitul primit la rata stabilită (în general - 18%). Se poate observa că, în general, conform acelorași principii, impozitarea se efectuează atunci când bunurile imobiliare sunt vândute de persoane juridice.

Astfel, vânzarea și achiziționarea unui birou de către un antreprenor individual nu poate fi cea mai profitabilă procedură în ceea ce privește impozitarea - dacă obiectele vândute sunt clasificate ca cele folosite de întreprinzătorii individuali în afaceri. În acest caz, privilegiile fiscale ale unui IP sunt în ciuda faptului că este o persoană fizică în conformitate cu legea și este mult mai mică decât un cetățean care nu este înregistrat ca un IP și care desfășoară aceleași operațiuni de cumpărare și vânzare imobiliare comerciale.

Desigur, din punctul de vedere al unui contribuabil care respectă legea, modalitatea cea mai optimă de a vinde o proprietate comercială este o tranzacție de vânzare-cumpărare directă cu toate impozitele datorate. De exemplu, dacă un obiect este vândut de o persoană fizică, acesta ar trebui să plătească bugetului 13% din costul unei clădiri sau al unei clădiri dacă această persoană deține o proprietate mai mică de cinci ani. Cu toate acestea, ca o regulă, în practica rusă obiecte necostisitoare în valoare de până la 100 de milioane de ruble. proprii sp. Dacă întreprinzătorul individual nu a folosit obiectul pentru activitatea sa comercială, el este obligat să plătească aceleași 13%.

Dacă obiectul a fost utilizat pentru afacerea de IP, trebuie să plătiți 6% din cost sau 15% din diferența dintre venituri și cheltuieli. Dacă proprietarul obiectului este un SRL într-o schemă de impozitare simplificată, nu puteți plăti TVA. Cu toate acestea, numai companiile mici utilizează acest formular, veniturile a căror obiect nu depășește 120 de milioane de ruble. pe an. Obiectele mari de imobile comerciale implică o cifră de afaceri mai mare, atunci când le vând, devine necesar să plătească TVA, impozitul pe venit și 13% din soldul dividendelor către proprietarul venitului din vânzare.

De regulă, proprietarii obiectelor imobile comerciale preferă să-și minimalizeze cheltuielile, prin urmare o companie cu o pierdere acumulată este utilizată pentru a finaliza tranzacția. Obiectul este transferat la echilibrul structurii neprofitabile și deja vinde obiectul. În acest fel, puteți economisi 20% din impozitul pe venit. Dezavantajul schemei este acela că nu fiecare antreprenor are o structură atât de pierzătoare, în timp ce toate celelalte impozite vor trebui totuși plătite.

Opțiunea a doua: vindeți pentru numerar prin celulă

Una dintre cele mai comune opțiuni pentru structurarea tranzacțiilor imobiliare este încă o modalitate foarte riscantă, care implică transferul de numerar de la cumpărător către vânzător.

Acest lucru se face după cum urmează: vânzătorul vinde oficial proprietatea la un preț redus (de exemplu, la prețul pe care l-a plătit atunci când a cumpărat, poate fi adăugat un capital suplimentar datorită îmbunătățirii proprietății), restul sumei fiind plătit în numerar utilizând o celulă bancară. Vânzătorul și cumpărătorul au plasat banii în cutia bancară, iar vânzătorul îl primește de îndată ce cumpărătorul are dreptul de proprietate asupra obiectului vânzătorului.

Un astfel de sistem este, în general, ilegal și plin de riscuri mari atunci când efectuează o tranzacție. Există cazuri în care un cumpărător fraudulos a primit un obiect ca proprietate și, în același timp, a luat bani dintr-o celulă. La rândul său, un cumpărător respectabil, în caz de detectare a problemelor la unitate, nu va putea conta pe întoarcerea întregii sume prin intermediul instanței. În același timp, o astfel de schemă este benefică pentru cumpărător, care are o sumă mare în numerar, pentru a dovedi originea legală pe care nu o poate.

Varianta a treia: structurarea unei tranzacții prin vânzarea LLC

O variantă a versiunii anterioare a "afacerii gri" este vânzarea unui obiect prin transferarea acțiunilor unui SRL. Cu această schemă, nu trebuie să plătiți TVA (și dacă o parte din bani este transferată prin celulă, puteți economisi și mai mult pe impozite).

Opțiunea de a vinde prin intermediul LLC este că nu este proprietatea însăși care este vândută, ci societatea pe a cărei bilanț este listată. O astfel de schemă este populară atunci când vând obiecte comerciale imobile cu valoare de până la aproximativ 100 de milioane de ruble, dar implică riscuri semnificative pe care cumpărătorul le presupune. În caz de probleme și de fraudă din partea vânzătorului, instanța nu îl va putea considera drept cumpărător de bună credință. La urma urmei, el nu a dobândit un obiect, ci o parte dintr-o societate cu răspundere limitată.

Opțiunea Patru: vânzarea mai multor IP

Destul de des în practica rusă, ne confruntăm cu o situație în care, pentru a optimiza impozitarea, proprietatea privată mare este deținută de mai mulți antreprenori individuali (doi sau chiar cinci). Toți antreprenorii individuali lucrează la o "plată simplificată", prin urmare, după vânzarea obiectului, fiecare dintre vânzători plătește o sumă mică în impozit.

O astfel de schemă este plină de următoarele riscuri: cumpărătorul nu dorește întotdeauna să se ocupe de mai multe proprietari simultan, deoarece fiecare dintre ele poate, într-un fel sau altul, să afecteze cursul tranzacției.

Opțiunea Cinci: transferul obiectului în Fond

Pentru vânzarea proprietății, vânzătorul poate forma un fond mutual închis (FTIF), pe baza căruia se transferă clădirea sau sediul. În acest caz, cumpărătorul nu dobândește un obiect, ci unități de fond. Astfel, tranzacția nu implică necesitatea plății TVA.

Această opțiune nu este foarte benefică pentru cumpărător, al cărui scop este speculația, adică o revânzare rapidă a obiectului, utilizând o schemă diferită de structurare a afacerii. Problema este că obiectul poate merge direct de la soldul fondului de investiții al unității închise către proprietar sau poate ajunge la bilanțul proprietarului exclusiv (LLC) doar prin vânzare și cumpărare. În acest caz, trebuie să plătiți TVA. Această opțiune de structurare a tranzacțiilor este încă destul de rară. Cu toate acestea, este avantajos atunci când se vinde o clădire sau o încăpere unui grup de investitori (fiecare dintre aceștia putând deveni proprietar al unităților fondului) și este practicat de platforma noastră de aglomerare AKTIVO.

Artur Ustimov, directorul operațional al platformei crowdfunding