Impozitarea pe vânzarea de spații nerezidențiale. Cum este impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare comerciale de către o persoană fizică

Mulți cetățeni ai Federației Ruse efectuează tranzacții de vânzare imobiliare comerciale. Cum ar trebui să calculeze și să plătească impozitul pe veniturile obținute din vânzarea unui obiect de acest tip - de exemplu, un birou?

Plata impozitelor pe proprietate: reguli generale de drept

Înainte de a determina ce impozit pentru vânzarea de bunuri comerciale imobiliare ar trebui să fie calculat și plătit de un cetățean, vom studia regulile de bază de drept care reglementează plata de către persoanele fizice a impozitului pe vânzarea bunurilor. Aceste standarde sunt cuprinse în prevederile articolelor 217, 217.1 Codul fiscal Rusia, precum și alte norme relevante ale Codului fiscal al Federației Ruse.

În primul rând, trebuie menționat că regulile articolului 217.1 sunt destul de noi. Acestea se aplică numai în cadrul relațiilor juridice, în care este stabilită dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare și, în plus, numai de la 1 ianuarie 2016. La rândul său, prevederile articolului 217 funcționează de mai mult timp și reglementează relațiile juridice legate de impozitarea oricărei alte bunuri care nu au legătură cu bunurile imobiliare, precum și acele obiecte pentru care a fost obținut dreptul de proprietate înainte de 1 ianuarie 2016.

Dacă o anumită proprietate imobiliară a fost înregistrată de cetățean înainte de 2016, atunci:

Cu condiția ca cetățeanul să dețină proprietatea timp de mai puțin de 3 ani, după vânzarea acestei proprietăți, acesta trebuie să plătească impozitul pe venit personal în sumă de 13% calculată pe veniturile din vânzarea corespunzătoare. În același timp, baza de impozitare poate fi redusă cu costul achiziției imobiliare.
Cu condiția ca o persoană să dețină proprietatea timp de 3 ani sau mai mult, atunci după vânzarea acestui obiect nu trebuie să plătească impozite.

Dacă proprietatea a fost înregistrată de cetățean ca proprietate în 2016 și ulterior, atunci:

Cu condiția ca persoana să dețină proprietatea timp de mai puțin de 5 ani - atunci când vinde această proprietate, trebuie să plătească impozit pe veniturile care rezultă din vânzare - de asemenea, în valoare de 13%, redusă cu cheltuieli (dacă există).
Cu condiția ca cetățeanul să dețină proprietatea timp de 5 ani sau mai mult, atunci după vânzarea sa, acesta nu trebuie să plătească impozitul pe venit.

Reguli speciale sunt stabilite pentru:

bunuri dobândite de cetățean în proprietate prin moștenire;
obiecte achiziționate de contribuabil în timpul privatizării;
proprietatea dobândită de un cetățean în baza unui contract de întreținere a vieții.

Veniturile din vânzarea acestor obiecte nu sunt impozitate dacă o persoană le-a deținut timp de 3 ani sau mai mult.

Totodată, suma veniturilor obținute din vânzarea obiectelor poate fi stabilită ținând cont de valoarea acestora în funcție de cadastrul de stat. Cert este că în acele cazuri în care prețul unui obiect din contract este inferior celui cadastral, care este înmulțit cu 0,7, atunci este acceptat ca bază de impozitare pentru calculul impozitului pe venit valoarea cadastrală. Dacă veniturile din contract sunt mai mari decât valoarea cadastrală, care este înmulțită cu 0,7 (indicatorul este fixat în Codul fiscal al Federației Ruse), atunci el este acceptat ca bază de impozitare.

Această regulă se aplică numai dacă prețul de inventar este stabilit de către competent organele guvernamentale. În caz contrar, baza este, în orice caz, considerată egală cu veniturile primite de cetățean la vânzarea unității.

Este de remarcat faptul că autoritățile entităților componente ale Federației Ruse au dreptul de a reduce la zero:

perioada în care un cetățean trebuie să dețină proprietăți imobiliare pentru a nu plăti impozitul pe venit după punerea în aplicare a acestuia;
dimensiunea coeficientului prin care prețul proprietății în conformitate cu inventarul este înmulțit prin lege.

Astfel, în vânzarea de facilități comerciale, un cetățean ar trebui, în orice caz, să se familiarizeze cu prevederile actelor normative regionale - poate că astfel de privilegii sunt stabilite în acestea.

Plata impozitului pe vânzările de bunuri imobiliare comerciale: nuanțe și exemple

Normele legale pe care le-am studiat mai sus reglementează raporturi juridice în egală măsură legate de impozitarea proprietăților imobiliare rezidențiale și comerciale. Nu contează ce vinde cetățeanul - un apartament, un garaj, un birou - aceleași reguli de drept consacrate de Codul fiscal al Federației Ruse se vor aplica la impozitarea veniturilor primite. Impozitul pe vânzarea unui birou de către o persoană fizică se percepe conform acelorași principii de bază ca și în cazul vânzării unui apartament.

În același timp, legislația care reglementează impozitarea încasărilor relevante diferă semnificativ de legislația care reglementează calculul deduceri fiscale - cea mai importantă componentă a calculului sumei totale de plată la buget. Deci, aceste deduceri pot fi obținute doar din imobiliare rezidențiale. Cu reclame - este imposibil.

Printre alte deducții disponibile pentru proprietarul imobilelor rezidențiale în condițiile legii - 1 milion de ruble, care poate fi utilizat pentru a reduce baza de impozitare în cazurile în care vânzătorul nu poate confirma costurile achiziționării unui apartament (pentru a le utiliza pentru a reduce baza de impozitare a veniturilor personale). Proprietarul imobilelor comerciale nu este înzestrat cu un astfel de privilegiu.

Dar, într-un fel sau altul, în acest caz - este vorba despre venituri din vânzarea de proprietăți, în plus, în scopuri comerciale. Luați în considerare mai multe scenarii posibile pentru calcularea impozitelor pe acestea.

Stare: imobilul este vândut, care este încadrat până în 2016.

Exemplul 1

Vasiliev A.S. În 2015, am cumpărat un birou pentru 2.000.000 de ruble, iar în vara lui 2016 am putut să-l vând pentru 2.100.000 de ruble. Întrucât Vasiliev nu deține proprietăți imobiliare timp de 3 ani, va fi obligat să calculeze impozitul pe profit din veniturile de la baza de impozitare sub forma diferenței dintre încasări și costul achiziționării unui birou - adică de la 100.000 de ruble. Astfel, impozitul pe venit personal se va ridica la 13.000 de ruble.

Exemplul 2

Nikiforov V.N. În 2011, a cumpărat un birou pentru 1.000.000 de ruble, iar în vara lui 2016, l-a vândut pentru 1.500.000 de ruble. Întrucât Nikiforov deținea biroul de mai bine de 3 ani, el nu va fi obligat să plătească impozite.

Exemplul 3

Savelyev A.V. în 2014 am cumpărat un birou pentru 1.500.000 de ruble, iar în vara lui 2016 l-am vândut pentru 1.600.000 de ruble. În același timp, Savelyev a pierdut documentele care confirmă achiziționarea acestui birou, în urma căruia va trebui să plătească după vânzarea sa un impozit pe toate veniturile - 208.000 de ruble (13% din 1.600.000).

Stare: vândut bunuri imobiliare emise după 01/01/2016.

Exemplul 1

Lavrentiev A.V. În 2016, a achiziționat un birou pentru 3.000.000 de ruble, iar în 2017, l-a vândut pentru 3.500.000 de ruble. Potrivit cadastrului de stat, prețul unui birou este de 4.000.000 de ruble. Un cetățean va fi obligat să calculeze impozitul pe venit de la bază pentru impozitul corespunzător în valoare de 3.500.000 de ruble, deoarece este mai mare decât prețul obiectului din cadastrul de stat - 2.800.000 de ruble, înmulțit cu un coeficient determinat de lege (adică 4.000.000 * 0,7 ).

După ce a redus baza pentru cheltuielile angajate - 3.000.000 de ruble, Lavrentiev va plăti impozitul pe veniturile personale pe venituri în sumă de 65.000 de ruble (13% din 500.000 - diferența dintre încasări și cheltuieli la cumpărarea unui obiect).

Exemplul 2

Antonov V.N. În 2016, a cumpărat un birou pentru 10.000.000 de ruble, iar în 2017, l-a vândut pentru 11.000.000 de ruble. Prețul cadastral stabilit al biroului este de 17.000.000 de ruble.

Antonov va trebui să calculeze impozitul pe venit calculat pe baza bazei care corespunde prețului cadastral stabilit, care este înmulțit cu 0,7 - adică 11,9 milioane de ruble. Acest lucru se datorează faptului că venitul lui Antonov din vânzarea biroului este mai mic decât valoarea cadastrală, care se înmulțește cu un factor în modul prescris. Antonov reduce această bază de impozitare pentru cheltuielile efectuate și plătește un impozit de 247.000 de ruble (13% din 1.900.000 - diferența dintre prețul cadastral înmulțit cu raportul și costul de cumpărare a unui birou).

Anumite nuanțe se caracterizează prin impozitarea veniturilor din vânzarea bunurilor imobiliare executate de un antreprenor individual. Cum se calculează exact impozitul pe vânzarea de bunuri comerciale comerciale de către o persoană fizică în statutul de antreprenor individual?

Impozitarea veniturilor din vânzarea IP-ului imobiliar: nuanțe

Într-adevăr, din punctul de vedere al legislației Federației Ruse, IP este, de asemenea, o persoană fizică. Cu toate acestea, modul în care va calcula impozitul pe vânzarea biroului poate fi determinat nu numai de regulile articolelor 217 și 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse, ci și de normele de drept care reglementează procedura de plată a impozitelor pe veniturile primite de antreprenorii în afaceri.

Dacă antreprenorul individual nu a folosit biroul realizat în afaceri - impozitarea încasărilor din vânzarea acestui obiect se va efectua în același mod în care am studiat mai sus - în acest sens, statutul unui antreprenor individual nu schimbă nimic.

Cu toate acestea, dacă antreprenorul individual a folosit biroul vândut în afaceri, atunci impozitarea încasărilor din vânzarea obiectului corespunzător va fi efectuată - indiferent de durata biroului, la cursul:

13% - dacă IP-ul funcționează sistem comun fiscalitate sau DOS;
6% sau 15% - dacă antreprenorul individual lucrează în conformitate cu un sistem simplificat sau cu sistemul fiscal simplificat (respectiv, conform schemei de „venituri” sau a schemei de „venituri minus cheltuieli”).

În același timp, cheltuielile pentru achiziționarea unui birou (dacă „veniturile” STS nu sunt utilizate) pot fi luate în considerare numai în perioada de impozitare în care a fost vândută.

Mai mult, dacă vânzarea se încadrează în cadrul DOS, antreprenorul individual va trebui să plătească TVA-ul pe venit la rata stabilită (în cazul general - 18%). Se poate remarca faptul că, în general, impozitarea se efectuează după aceleași principii la vânzarea bunurilor către persoane juridice.

Astfel, vânzarea de birouri antreprenor individual s-ar putea să nu fie cea mai profitabilă procedură din punct de vedere al impozitării - dacă obiectele vândute sunt clasificate ca cele folosite de antreprenori în afaceri. Beneficii fiscale în acest caz, un antreprenor individual - în ciuda faptului că este un individ în condițiile legii, are mult mai puțin decât un cetățean care nu este înregistrat ca antreprenor individual și efectuează aceleași operațiuni de cumpărare și vânzare de bunuri comerciale comerciale.

Un antreprenor individual care aplică un sistem de impozitare simplificat cu obiectul impozitului „venit” desfășoară activitate antreprenorială în arendarea propriei proprietăți - spații nerezidențiale. IP intenționează să vândă acest spațiu nerezidențial. Camera este deținută de el de mai bine de 3 ani. În baza sistemului de impozitare (STS sau PIT), această tranzacție va fi impozitată dacă antreprenorul individual va înceta să utilizeze spațiile în activități de afaceri, reziliați toate contractele de închiriere și apoi vindeți spațiile, menținând sau nu păstrând statutul de antreprenor individual? Există o stare de limitare în această situație (de exemplu, la un an de la încetarea folosirii spațiilor în activitatea antreprenorială, aceasta este considerată proprietate persoană fizică și nu impozitat de sistemul fiscal simplificat, ci de impozitul pe venit personal)?

Luând în considerare întrebarea, am ajuns la următoarea concluzie:

Dacă la momentul tranzacției, IP nu a pierdut statutul de antreprenor și aplică sistemul fiscal simplificat, atunci când vindeți un nerezidențial imobiliare, care a fost utilizat în afaceri, veniturile sunt impozitate în cadrul sistemului fiscal simplificat. Nu contează dacă imobilul este utilizat în momentul vânzării într-o activitate antreprenorială sau nu și cât timp a trecut de la momentul în care această proprietate a fost utilizată în activitatea de antreprenoriat.

În cazul în care statutul de IP este pierdut, atunci venitul din vânzare este supus includerii în baza de impozitare a impozitului pe veniturile personale și este impozitat la o cotă de impozit de 13%, indiferent dacă proprietatea a fost utilizată la momentul vânzării pentru a genera venituri sau nu.

În același timp, nu există o „perioadă de prescripție” pentru utilizarea proprietăților pentru a genera venituri din Codul fiscal al Federației Ruse și explicații ale Ministerului Finanțelor din Rusia.

Justificare pentru încheiere:

Vânzarea IP-ului imobiliar în timpul aplicării sistemului fiscal simplificat

La determinarea obiectului de impozitare pentru contribuabilii care aplică sistemul fiscal simplificat, se iau în calcul veniturile de vânzare stabilite în conformitate cu Codul fiscal al Federației Ruse, precum și veniturile nefuncționale determinate în conformitate cu Codul fiscal al Federației Ruse (Codul Fiscal).

În același timp, orice proprietate vândută sau destinată vânzării (Codul Fiscal al Federației Ruse) este recunoscută drept marfă în scopuri fiscale.

Adică operațiunile de vânzare de bunuri imobiliare ar trebui să fie calificate în scopuri fiscale ca operațiuni de vânzare de bunuri.

Cu toate acestea, trebuie menționat faptul că proprietatea întreprinzătorilor și a persoanelor individuale nu se distinge în mod legal. Prin urmare, timp îndelungat, întrebarea de ce activități trebuie luate în considerare la impozitarea tranzacțiilor pentru vânzarea de proprietăți imobiliare a rămas o ocazie pentru discuții între experți și litigii.

Până de curând, opinia autorităților era că, dacă proprietatea a fost folosită de IP pentru activitate antreprenorială, atunci vânzarea acesteia poate fi atribuită și vânzării de proprietăți în cadrul activității antreprenoriale (Ministerul Finanțelor al Rusiei din 21.02.2012 N 03-04-05 / 3 -198, UFNS al Rusiei pentru orașul Moscova din 16.02.2009 N).

În acest caz, veniturile obținute de IE din vânzarea de bunuri imobiliare utilizate de el pentru activitatea de antreprenoriat, impozitul căruia se aplică sistemul fiscal simplificat, nu este supus impozitului pe veniturile fizice în conformitate cu Codul fiscal al Federației Ruse (Ministerul Finanțelor din Rusia din 10.05.2012 N 03-11-11 / 151, din 15 martie 2012 N, din 8 septembrie 2011 N, din 5 decembrie 2011 N, din 14 aprilie 2011 N).

În același timp, potrivit experților departamentului financiar, să ține cont de veniturile din vânzarea unei proprietăți ca parte a baza de impozitare pentru impozitul plătit în legătură cu aplicarea sistemului de impozitare simplificat (în continuare - impozitul), trebuie îndeplinite 2 condiții:

Atunci când înregistrați un IP în Registrul unitar de întreprinzători individuali, tipurile de activitate economică sunt indicate, în special, cum ar fi „Pregătirea pentru a vinde propriile proprietăți imobiliare”, „Cumpărarea și vânzarea propriei proprietăți imobiliare” sau „Construirea clădirilor și structurilor” (codurile 70.11, 70.12 și 45.2 Clasificator All-Russian al tipurilor de activități economice (OKVED), aprobat prin Standardul de Stat al Rusiei din 06.11.2001 N 454-ст);

Imobilul a fost utilizat în activitatea antreprenorială a unui antreprenor individual.

Întrebarea a rămas deschisă dacă aceste condiții trebuie îndeplinite simultan.

La rândul lor, judecătorii când iau în calcul cazuri în majoritatea cazurilor indică faptul că, dacă proprietatea a fost utilizată în activitatea antreprenorială, veniturile din vânzarea acesteia sunt impozitate în cadrul sistemului fiscal simplificat, chiar dacă codurile OKVED relevante nu au fost declarate la înregistrarea PI și ulterior (FAS Moskovski Districtul din 10/10/2011 N N05-11288 / 11 în cazul N A41-40926 / 2010, Serviciul Federal de Antimonopol din Districtul Nord-Vest din 19.04.2011 N în cazul N A05-7156 / 2010).

Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj al Federației Ruse din 16 martie 2010 nr. 14009/09 (a se vedea, de asemenea, Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din data de 10/11/2011 nr. ВАА12756 / 11) a fost de acord cu această poziție.

Aparent, având în vedere poziția arbitrilor supremi, în ultimele clarificări, departamentul financiar și-a schimbat oarecum părerea.

Ministerul Finanțelor Rusiei și-a explicat poziția mai detaliat într-o scrisoare din 23.04.2013 N 03-04-05 / 14057. Potrivit specialiștilor departamentului, dacă imobilul a fost utilizat în activitatea antreprenorială sau dacă un antreprenor a declarat astfel de tipuri de activități ca vânzarea de bunuri imobiliare la înregistrare, atunci veniturile din astfel de vânzări sunt luate în considerare în venit la determinarea bazei de impozitare pentru impozit. În consecință, așa cum am menționat deja, dacă un antreprenor individual folosește un sistem fiscal simplificat, cu un obiect impozabil sub formă de venit, atunci venitul se aplică venitului primit. cota de impozitare la o rată de 6%.

În același timp, veniturile primite din vânzarea de bunuri imobiliare care nu au fost utilizate de IP pentru activitatea antreprenorială, inclusiv în cazul în care IP-ul nu a fost indicat la înregistrare la înregistrarea activităților legate de vânzarea de bunuri imobiliare proprii, este supus impozitului pe venit în conformitate cu procedura stabilită de Codul fiscal al Federației Ruse.

Vânzarea de bunuri imobiliare de către o persoană fizică după pierderea statutului de IP

Prin dobândirea și pierderea statutului de antreprenor individual, un cetățean devine obiectul anumitor raporturi juridice fiscale, în consecință, încetând activitățile sale, antreprenorul individual încetează să mai fie subiect special al relațiilor juridice fiscale atunci când înregistrarea statului este anulată (Curtea de Apel a doua de arbitraj din 12.03.2012 nr. 02AP-8013/11).

Mai mult, după cum a explicat Ministerul Finanțelor din Rusia (din data de 08.20.2012 N 03-11-11 / 25), conform Codului fiscal al Federației Ruse, perioada de impozitare pentru impozitul plătit în legătură cu aplicarea sistemului fiscal simplificat este un an calendaristic, iar perioadele de raportare - I trimestru, jumătate de an și nouă luni anul calendaristic. Perioada fiscală pentru impozitul plătit în legătură cu aplicarea sistemului fiscal simplificat, contribuabilul care a încetat operațiunile ca antreprenor individual recunoaște perioada de timp de la începutul anului calendaristic până la data încetării activităților desfășurate în cadrul sistemului fiscal simplificat.

Adică, de exemplu, dacă începând cu 01.07.2014 un cetățean pierde statutul de antreprenor individual, drepturile și obligațiile sale legate de aplicarea sistemului fiscal simplificat vor înceta de la această dată. Din acest moment, impozitarea veniturilor sale se va efectua în conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse „Impozitul pe venit”.

În răspunsul la astfel de întrebări, Ministerul Finanțelor Rusiei este de avizul următor.

Având în vedere că acest punct de vedere nu coincide cu poziția departamentului financiar, este foarte probabil ca instanța să fie nevoită să apere dreptul la scutirea de la impozitarea tranzacțiilor și a veniturilor primite.

În prezent nu avem exemple din practica de arbitraj pe această problemă.

Răspuns pregătit de:

Expert GARANT Servicii de consultanță juridică

contabil profesionist Molchanov Valery

Răspunsul a trecut controlul calității

Materialul a fost pregătit pe baza unei consultări scrise individuale furnizate ca parte a serviciului de consultanță juridică.

Cum se vinde imobiliare comerciale dacă vânzătorul este IP

Nuanțe SP

Una dintre principalele caracteristici ale PI este lipsa de oportunități pentru o delimitare clară a proprietăților utilizate în afaceri și în viața de zi cu zi a unui cetățean. Și aici apare dificultatea odată cu calificarea veniturilor primite din vânzarea proprietății. Dacă veniturile vor fi obținute din activitatea antreprenorială, atunci în conformitate cu articolele 346.15 din Codul fiscal actual al Federației Ruse, acesta ar trebui inclus în baza de impozitare pentru sistemul fiscal simplificat. Dacă veniturile din vânzarea de proprietăți sunt un venit personal al unui cetățean, atunci acesta este impozitat prin impozitul pe venit personal în conformitate cu regulile stabilite de capitolul 23 din Codul fiscal. În acest caz, cetățeanul însuși decide dacă va utiliza fondurile primite din vânzarea de bunuri pentru nevoi personale sau va fi pus în muncă. Specialiștii recomandă calificarea veniturilor din vânzarea bunurilor deținute de un antreprenor pentru mai mult de trei ani ca venit personal dacă aplică un regim fiscal simplificat din următoarele motive:

Dacă antreprenorul folosește sistemul fiscal simplificat cu obiectul „venit”, atunci va trebui să plătească impozitul cu o rată de 6% din totalul veniturilor din vânzare, cu excepția costului achiziției imobiliare.
Dacă un întreprinzător individual folosește obiectul „venituri minus cheltuieli”, în multe cazuri va trebui să țină cont nu numai de veniturile primite din vânzarea bunurilor care făceau parte din activele fixe, ci și să ajusteze cheltuielile înregistrate anterior în conformitate cu regulile articolului 346.16 din Codul fiscal.
Dacă veniturile primite de antreprenor din vânzarea proprietății sunt considerate venituri personale, atunci acesta este impozitat prin impozitul pe venit personal, de la care este exclusă vânzarea bunurilor deținute de vânzător timp de trei ani sau mai mult.

Având în vedere cele de mai sus, unei persoane fizice atunci când vinde proprietăți deținute pentru mai mult de trei ani, la un cost mai mare decât prețul de achiziție sau mai mare decât valoarea reziduală, cea mai bună opțiune este să declare veniturile primite din vânzarea de bunuri imobiliare ca venituri personale care nu au legătură cu întreprinzătorul activitate. Numai în acest caz, veniturile unui antreprenor care aplică sistemul fiscal simplificat nu vor fi impozitate și nu va trebui să plătiți impozitul pe venit în virtutea articolului 211 din paragraful 17.1 din Codul fiscal. Cu toate acestea, în practică aplicarea acestei reguli, există diferite situații care trebuie luate în considerare.

Dacă proprietatea este vândută

Cea mai frecventă situație este vânzarea de bunuri imobiliare de către un antreprenor individual în timpul unei afaceri, când a folosit „simplificarea” și a achiziționat un obiect imobiliar pentru a obține venituri din utilizarea acesteia, de exemplu, din închirierea de bunuri imobiliare pentru închiriere. În viitor, nevoia de a folosi bunuri imobiliare dintr-un motiv oarecare a dispărut, iar antreprenorul decide să îl vândă. În acest caz, pentru a califica veniturile primite din vânzarea de bunuri imobiliare, este necesar să se țină seama de următoarele puncte:

Cum și în ce condiții această proprietate a fost achiziționată de vânzător: ca urmare a încheierii unui acord privind înstrăinarea bunurilor imobiliare, a moștenirii, a donației sau a construcției;
Au fost luate în considerare cheltuielile pentru achiziția de bunuri imobiliare în baza de impozitare în cadrul sistemului fiscal simplificat;
Cine a acționat ca vânzător de bunuri imobiliare - fizice sau persoană juridică;
Indiferent dacă imobilul vândut a fost utilizat în afaceri.

Achiziționarea sau vânzarea de bunuri imobiliare de către o persoană ca antreprenor individual

Dacă vânzătorul sau cumpărătorul de bunuri imobiliare este o persoană înregistrată ca antreprenor individual, atunci nu are importanță când a fost achiziționat, înainte ca cetățeanul să treacă înregistrarea de stat ca antreprenor individual sau după. Dar în cazul unei dispute între întreprinzătorii individuali și angajați autoritățile fiscale este de preferat ca proprietatea să fie dobândită înainte de înregistrarea de stat ca antreprenor individual. Cu toate acestea, în orice caz, la achiziționarea de bunuri imobiliare în cadrul unuia dintre tipurile de contracte, persoana fizică va fi indicată ca persoană fizică și datele pașaportului său, care vor fi înscrise în Registrul unificat al statului privind drepturile asupra proprietăților imobiliare, întrucât un antreprenor individual nu face obiectul relațiilor juridice. Desigur, un antreprenor individual își poate indica statutul în textul contractului dacă intenționează să achiziționeze sau să vândă imobiliare în scopuri de afaceri, dar în acest caz, veniturile primite vor fi calificate ca antreprenoriale. Aceasta înseamnă că va trebui să fie luată în considerare în baza de impozitare pentru un impozit cu un sistem fiscal simplificat.

Dacă costurile sunt incluse în sistemul fiscal simplificat

Următoarea bază pentru calificarea veniturilor primite din vânzarea de bunuri imobiliare ca venit antreprenorial este contabilizarea costurilor de achiziție atunci când se utilizează „simplificat”. Întrucât costurile de achiziție a bunurilor imobiliare sunt înregistrate ca cheltuieli din activitatea antreprenorială, veniturile primite din vânzarea unor astfel de proprietăți imobiliare ar trebui, de asemenea, considerate antreprenoriale. Și din punctul de vedere al autorităților fiscale, veniturile primite din vânzarea bunurilor imobiliare utilizate în activitatea antreprenorială vor fi impozitate ca venituri din activitatea antreprenorială.

Dacă bunurile imobiliare sunt utilizate sistematic

Angajații autorităților fiscale, în ciuda poziției opuse a Ministerului Finanțelor din Federația Rusă, continuă să ia în considerare utilizarea bunurilor imobiliare de către un antreprenor individual pentru a obține un profit ca o bază suficientă pentru a califica venitul IP din vânzarea sa ca antreprenor. Totuși, această poziție nu este justificată, deoarece extragerea veniturilor din utilizarea proprietății trebuie să se distingă de veniturile primite din vânzarea acesteia. Este important să se sistematizeze obținerea unui profit, ceea ce ar trebui înțeles că generează venituri de două sau mai multe ori, ceea ce înseamnă că o vânzare unică de bunuri imobiliare nu poate fi considerată sistematică și antreprenorială. Despre sistematicitate vorbește și practică judiciară, care, împreună cu statutul în care individul a acționat la momentul vânzării de bunuri imobiliare, ține cont de regularitatea generarii veniturilor.

Dacă proprietatea este vândută după finalizarea activității

Dacă imobilul a fost utilizat în activitatea antreprenorială, care a fost finalizată înainte de vânzarea sa, atunci este necesar să calificați veniturile primite, ținând cont de următoarele motive:

Dacă costurile au fost incluse în sistemul fiscal simplificat

Dacă costul proprietății IP achiziționate a fost luat în calcul în cheltuieli înainte ca antreprenorul să se înregistreze la IFTS și a decis să îl vândă, atunci nu va trebui să plătească impozit, deoarece și-a pierdut statutul și a încetat să mai aplice regimul fiscal simplificat. Mai mult, problema aplicării dispozițiilor articolului 217 din paragraful 17 din Codul fiscal al Federației Ruse, în cazul în care vânzătorul deține bunuri imobiliare timp de trei sau mai mulți ani, evitând astfel plata impozitului, este soluționată în mod pozitiv. Pe de o parte, această regulă nu se aplică veniturilor obținute din vânzarea bunurilor utilizate în activitatea antreprenorială. Pe de altă parte, la momentul încheierii contractului privind înstrăinarea bunurilor imobiliare, vânzătorul a pierdut calitatea de antreprenor individual și nu a desfășurat activitate de antreprenoriat. Aceasta înseamnă că proprietatea vândută nu este proprietatea utilizată în activitatea antreprenorială. Angajații autorităților fiscale nu pot fi de acord cu astfel de dispoziții, prin urmare, eventualele dezacorduri care au apărut cu privire la recuperarea restanțelor din întregul preț de vânzare a proprietății, penalități și amenzi pentru impozitul pe venit trebuie să fie soluționate în instanță.

Dacă cheltuielile nu au fost anulate în cadrul sistemului fiscal simplificat

În cazurile în care costurile de achiziție nu au fost compensate în cadrul sistemului fiscal simplificat, autoritățile fiscale nu au niciun motiv să califice veniturile unei astfel de persoane drept antreprenoriale. Dacă proprietatea a fost deținută de o persoană timp de trei ani sau mai mult, atunci nu va trebui să plătiți impozitul pe veniturile personale pe veniturile primite din vânzare.

Codul familiei pentru a ajuta

O situație destul de dificilă este vânzarea bunurilor utilizate în procesul de afaceri, când costurile de achiziție au fost luate în considerare în timpul „simplificării”, dar antreprenorul nu are posibilitatea de a închide PI-ul înainte de vânzare. Cu toate acestea, este posibil să găsiți o cale de ieșire din astfel de situații și să profitați de dispozițiile articolului 21.1 din paragraful 17.1 din Codul fiscal al Federației Ruse cu ajutorul actualului Cod de familie al Federației Ruse cu privire la proprietățile pe care vânzătorul le deține timp de trei sau mai mulți ani. Așadar, un antreprenor individual poate încheia un acord cu privire la împărțirea proprietății cu soțul sau soția, care va declara ceva de genul: „o proprietate dobândită în timpul căsătoriei este proprietatea celui de al doilea soț, indiferent de cine a fost partea la tranzacție, legat de cumpărarea lui. " În plus, ar trebui inclusă în contract o prevedere conform căreia toate veniturile obținute din utilizarea proprietății vor aparține exclusiv soțului care este înregistrat ca antreprenor. Astfel, veniturile din utilizarea comercială a proprietății vor fi separate de veniturile din vânzarea acesteia. Un acord privind împărțirea bunurilor între soți trebuie făcut în scris și notarial. Este foarte convenabil ca un acord (acord) prenupțional să poată fi încheiat în orice moment, adică înainte de căsătorie sau în procesul vieții de familie. Un alt mod care vă permite să profitați de avantajele articolului 217 din Codul fiscal al Federației Ruse este înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilului pentru soții care nu au statut de proprietate intelectuală. Soțul care nu este antreprenor individual poate încheia un contract de vânzare de bunuri imobiliare. Dar, cu toată frumusețea și simplitatea acestor metode de „familie”, niciun avocat nu poate recomanda cu siguranță aplicarea lor directă, deoarece există multe nuanțe aici.